临沂市地租征收管理办法
山东省临沂市人民政府
临沂市地租征收管理办法
临政令[2001]017号
第一条 为加强土地资产管理,深化土地使用制度改革,促进土地市场健康有序发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的地租征收,适用本办法。
本办法所称地租,是指土地使用者除采取国有土地使用权出让和国有土地使用权作价出资(入股)以外的方式取得的土地使用权,将土地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行经营、租赁活动,政府依法收缴的土地收益。
第三条 市、县国土资源行政主管部门负责本行政辖区内地租征收的管理工作。财政、工商、建设、房管、规划等部门按照各自职责,配合国土资源行政主管部门搞好地租征收的管理工作。
市地租征收机构具体承担市辖三区的地租征收工作,并对各县的地租征收工作予以指导。各县地租征收机构承担本辖区内的地租征收工作。
第四条 地租征收范围:
(一)以国有土地租赁方式取得土地使用权的;
(二)企业改革中实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并等采取土地租赁方式进行土地资产处置的;
(三)以划拨方式取得土地使用权用于非农业经营、租赁的;
(四)集体土地使用权用于非农业经营、租赁的(包括原乡镇、办事处、村居办集体企业买断经营、承包经营或股份合作制等未办理出让手续的;以土地使用权作为联营条件的企业;村居兴办的工业园;各类专业批发市场);
(五)以出让方式取得土地使用权,但分期缴纳出让金的或改变合同规定用途的;
(六)其他按政策规定应缴纳的。
下列情况不作为征收地租范围:
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城镇基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、法规规定的其他用地。
第五条 地租征收标准:
(一)以国有土地租赁方式取得土地使用权的,按不低于标定地价的40%签订的《国有土地租赁合同书》征收;
(二)以无偿方式取得土地使用权出租的,按租金总额的20%征收(但不低于标定地价的5%);
(三)以无偿方式取得土地使用权用于非农业经营的,按标定地价的1-3%征收;
(四)以出让方式取得土地使用权后改变原合同规定用途,参照相应用途的规定标准,按差额部分征收;出让合同规定分期缴纳的,按分期缴纳合同征收;
(五)城市规划区外的集体建设用地,按《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》中土地流转收益的规定执行。
征收地租时,要按宗地的用途、地理位置等进行修正,计算出该宗地的标定地价,然后按上述标准计算宗地地租额(具体参照附表)。
第六条 在土地租赁年限内,地租标准应随着社会经济发展定期调整,租金调整的时间间隔一般为三年,每次调整幅度不超过或低于上次租金标准的20%。
第七条 征收地租,当事人应签订租赁合同,租赁合同应载明以下内容:
(一)租赁当事人(国土资源行政主管部门、土地使用者,以下分别简称“出租人”、“承租人”);
(二)租赁地块的座落、四至范围和面积;
(三)租赁地块的规划用途;
(四)租赁年限;
(五)租金标准、支付时间和方式、调整间期与幅度等;
(六)租赁当事人的权利和义务;
(七)租赁合同终止时,地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;
(八)违约责任;
(九)争议的解决方式;
(十)当事人约定的其他事项。
因特殊原因,暂不具备签订土地租赁合同条件的,直接征收地租。
第八条 土地租赁年限由租赁双方协商约定,一般不超过30年。
对有经营期限规定的企业法人,其土地租赁年限不得超过其营业执照载明的经营年限。
第九条 地租由承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式,分年度缴纳。
土地租赁的当年和末年,使用土地不满一年的,按实际使用的时间计付租金。
第十条 土地租赁应当依法按照非农业建设用地的批准权限和程序报经人民政府批准。
原国有划拨土地实行租赁,土地权属、用途未改变的,由市、县国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地租赁合同,报有批准权的人民政府批准。
第十一条 租赁土地经政府批准后,承租人应依法在规定的期限内,申请办理土地使用权登记,领取土地使用证。
第十二条 租赁土地使用权经国土资源行政主管部门同意或租赁合同约定可以转租、转让、抵押,但转租、转让或抵押权实现时必须依法申请土地使用权变更登记,地租由变更后的承租人缴纳。
第十三条 地租属政府收益,全额上缴同级财政,主要用于城市基础设施建设和土地开发整理。收取时,须使用财政部门统一印制的专用票据。地租征收机构按征收总额的5%提取业务经费,提取的业务经费,由财政部门按季拨付。
第十四条 承租人未按合同约定支付租金或者未付足租金的,按照《山东省国有土地租赁办法》第二十四条规定,出租人可以解除租赁合同,无偿收回租赁土地使用权,并有权请求违约赔偿。
第十五条 承租人违反本办法规定不按租赁合同约定的土地用途进行土地开发、利用和经营或者擅自转租、转让、抵押租赁土地使用权的,按照《山东省国有土地租赁办法》第二十五条规定,由国土资源行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除租赁合同,无偿收回租赁土地使用权,并有权请求违约赔偿。
第十六条 不签订土地租赁合同,无偿取得土地使用权后用于出租和非农业经营的,由市、县国土资源行政主管部门会同财政、工商、建设、房产、规划等行政主管部门依照有关规定进行处理,同时按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条或《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定,没收其非法收入,并处非法收入50%以下或5%以上20%以下罚款。
第十七条 阻挠、防碍地租征收工作人员履行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 地租征收工作人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权或利用工作之便非法收取财物为他人谋取私利的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十条 临沂市国土资源局可依照本办法制定实施细则。
第二十一条 本办法自发布之日起30日后施行。《临沂市地租征收管理办法》(临政发〔2000〕27号)同时废止。
简述调解前置及其例外
北安市人民法院 钱丽星
一、诉讼调解与调解前置
《若干规定》第十四条规定，下列民事案件，人民法院在开庭审理时应当先行调解：
（1）婚姻家庭纠纷和继承纠纷；
（2）劳务合同纠纷；
（3）交通事故和工作事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷；
（4）宅基地和相邻关系纠纷；
（5）合伙协议纠纷；
（6）诉讼标的额较小的纠纷。
但是根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。
诉讼调解是指在人民法院审判人员的主持下，当事人双方对争议的民事权益和法律关系，通过平等协商、互谅互让达成协议，终结诉讼所进行的活动和结案方式。
《若干规定》将人民法院在开庭审理时应当先行调解的案件类型一一进行了列举，以便审判人员在具体操作时有章可循。之所以将这些案件确定为调解前置案件，是根据其自身性质决定的，这些案件主要有以下几类：
1.婚姻家庭纠纷和继承纠纷。由于这类案件的当事人之间存在着特殊的身份、血丝等关系，争议的内容不仅仅是法律上的权利义务关系，而且涉及更深层的情感、心理等复杂因素。这类纠纷有一定的调解基础，当事人内心里更多的是希望既能解决纠纷保护自己的权利，又不伤和气，不撕破脸面，调解成功后社会效果往往比较好。
2.劳务合同纠纷案件。劳务是指不以实物形式而以提供劳动服务的形式满足他人其种需要的活动，通常提供劳务的人被称为务工人员或者雇工。对于劳务合同纠纷来说，务工人员的报酬可能涉及到其生存问题，当事人需要救济比较迫切，如果纠纷能够很快通过调解得到解决，当然是求之不得的事，调解在这里可以缓和紧张关系，起到安全阀的效果。
3.交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷案件。这类案件如果权利义务关系较为明确，责任区分比较清楚，争议不大，为了及时使受害者得到救济，采用调解的方式解决纠纷较为适宜，这样可以降低双方耗费的时间、精力和费用，使受害人得到合理的赔偿。既可以缩短获赔的期限，又能降低诉讼成本，也有利于当事人对调解协议的自觉履行。
4.宅基地和相邻关系纠纷案件。宅基地是指用于建筑记到的土地，包括建了住宅、建过住宅和决定用于建造住宅的土地。相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或者使用人之间在行使所有权和使用权时，因相互间给予使得或接受限制所发生的权利义务关系。相邻关系纠纷包括相邻用水、排水关系纠纷及相邻采光、通风关系纠纷以及相邻土地使用关系纠纷等，对于这类纠纷，调解工作更具非常意义，在案件得到审结的同时也调和了当事人之间的关系，有利于双方日后恢复正常的社会交往。
5.合伙纠纷案件。对一些合伙纠纷来说，合伙人常常有很长时间的合作经历，融洽的关系对彼此都是相当重要的，纠纷的发生并不意味着关系的必然破裂。而唇枪舌剑、互不相让的法庭辩论可能会使双方的矛盾更加激化，这时调解显然更能满足当事人的需要，具有人际关系的调整功能，为当事人提供了一种制度性的对话渠道和斡旋中介，通过协商和妥协获得双赢的结果。
6.诉讼标的额较小的纠纷。对于这类案件，当事人一般都希望争议解决得越快越好，要求法院审理的时间能尽量缩短，从减少诉讼成本的角度来讲，调解解决纠纷也是较为有利的途径，同时符合国家司法资源合理配置的原则。
《若干规定》在规定了先行调解的一般情况后又以“但书”规定了除外的情况，即根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。比如代位权案件、票据纠纷案件、确认身份关系的案件等就不能调解，这是由此类案件的性质所决定的。而根据当事人之间的分歧程序，显然无法调和的案件也应排除在外。对双方分歧太大，情绪极为对立，调解不成或无需调解的案件，应及时量，不能久调不决，以免使当事人的合法权益得不到及时保护。
二、适用调解前置时应当注意的问题
先行调解也要遵循当事人自愿原则，法官不得强迫调解或者变相强迫。选择调解还是选择判决，应当充分尊重当事人的意愿，因为不同的纠纷解决方式对于当事人来讲，可能成本、质量、速度是不同的，当事人的需求也会有所不同。对于一个具体案件，是否采用调解的方式解决，不是以法官的意志为转移，而是以当事人双方的意志为转移。
在审判实践中，存在着“久调不决”、“以判压调”、“以诱压调”、“以拖压调”、等违反调解自愿原则的强制调解；加一方面，有些法官对调解存在轻视、厌烦的态度，注重对案件本身进行法理分析，不愿“浪费时间…‘和稀泥’”；调解方式简单，缺乏调解艺术，调解在许多诉讼中便成了走过场，许多原本可以通过调解使当事人化解矛盾、平息纠纷的案件以判决结案，反而加剧了矛盾。所以在法院调解的问题上，要避免走两个极端。同时应注意以下两个问题：（1）当事人之间的互相让步，不能违反国家的关法律的标上性规定；（2）当事人之间互相调解，达成协议，不能损害国家、集体和他人的合法权益。
