关于发布《中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)》的通知
中华全国律师协会
中华全国律师协会
关于发布《中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)》的通知
（2003）律发字第23号
各省、自治区、直辖市律师协会，新疆生产建设兵团律师协会，总政司法局：
律师岗前教育是指对已依法取得法律职业资格或具有律师资格、首次申领律师执业证的人员所进行的培训活动。目前，我国律师岗前教育主要是由各地的律师协会或司法行政部门组织，总体上看，缺乏整体规划，存在着培训工作没有形成制度，随意性大，同时缺乏统一的培训教材和稳定的高素质的师资队伍，培训的效果不是很理想。在实行司法统一考试后，加强律师岗前培训工作已经刻不容缓。根据《律师法》，律师培训是律师协会的重要职能，律师岗前教育是律师培训的重要内容之一，为进一步规范律师岗前教育工作，本届全国律协教育委员会特制定《中华全国律师协会律师岗前教育指导岗要（试行）》，现予以发布，供各地律师协会在开展律师岗前教育工作中结合实际情况参照执行。全国律协同时将陆续编辑配套教材。
请各地在执行过程中，及时总结经验，并将执行中遇到的问题和意见上报全国律协。
附：中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)
二00三年五月二十三日
附：
中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)
第一条 (宗旨与目的)为提高全国新执业律师整体素质，规范律师岗前培训工作，保证律师岗前培训的质量，根据《律师法》和《中华全国律师协会章程》，制定本纲要。
第二条 (纲要性质)本纲要为指导各省、自治区、直辖市律协开展律师岗前培训的指导性文件。各地方律协可根据本地的实际情况，在不违背本纲要原则的基础上制定本地的律师岗前培训办法。
第三条 (培训目标)通过律师岗前培训，受培训的学员应该达到如下目标：熟悉律师职业道德和执业纪律规范；掌握律师民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼、仲裁和部分常见非诉讼业务程序和操作技能；准确掌握常用合同和常用法律文书 的基本形式和制作方式；能够胜任一般律师业务工作。
第四条 (培训对象)依法取得法律职业资格或具有律师资格，首次申领律师执业证的人员，应当在申领律师执业证之前参加律师岗前培训。
第五条 (组织机构)中华全国律师协会教育委员会(以下简称教育委员会)依照《律师法》和《中华全国律师协会章程》的规定，负责律师岗前培训各项指导性工作。教育委员会亦可在条件成熟时举办试点性的律师岗前培训班或组建律师岗前培训机构。各省、自治区、直辖市律协可以设立相应的专门委员会具体负责律师岗前培训工作。
第六条 (教学机构)各省、自治区、直辖市律协可自己组织或与当地法学教学、研究机构合作组建专门的律师岗前培训机构，具体实施律师岗前培训工作。各类开展律师岗前培训的机构，应将开展律师岗前培训的基本情况报教育委员会备案。
教育委员会在条件成熟时可确定开展律师岗前培训机构的条件并制定相应的认可制度。鼓励有条件的法学教学、研究机构开展律师岗前培训工作。
第七条 (课程安排)律师岗前培训应设必修课程和选修课程。课程设置和培训方式由教育委员会组织律师、专家、学者拟定。课程分律师综合素质、诉讼类业务、仲裁类业务、非诉讼类业务、律师文书和专项技能、业务实践六大类。学员修完必修课程以后，可以根据个人兴趣、爱好选读选修课程。(具体课程设置见附件一)
第八条 (培训教材)律师岗前培训所需教材由教育委员会组织律师和专家、学者编写。律师岗前培训教材应注重律师实务中应用性操作技能和技巧的传授，避免单纯的理论演讲和单纯的案例介绍。
各省、自治区、直辖市律协如自己组织编写律师岗前培训教材，应将教材报教育委员会备案。
第九条 (培训师资)律师岗前培训应当选聘执业经验丰富、热心律师教育事业并能总结、传授律师执业经验的执业律师作为主要任课教师。受聘参加律师岗前培训教学的律师，应当符合下列条件：
(一)累计执业五年以上；
(二)品行良好，无不良记录；
(三)在某一领域有突出的业务专长；
(四)关心行业发展，热心律师教育事业；
(五)具有良好表达能力；
(六)具有讲师、助理研究员以上职称，并从事兼职律师五年以上；
(七)全国律协规定的其他条件。
参加律师岗前培训教学的律师，由各省、自治区、直辖市律协在执业律师中推荐，报教育委员会备案。教育委员会可向各省、自治区、直辖市律协提供一批建议授课律师名单，供各省、自治区、直辖市律协选聘。
第十条 (培训时间)考虑我国当前律师行业发展不平衡的客观情况，律师岗前培训最少不能低于6周，否则无法实现岗前教育的目的。建议发达地区将律师岗前培训时间定为三个月。今后视律师业发展情况调整律师岗前培训时间。
第十一条 (考核方式)经岗前教育培训的学员，应当进行考核，以达到初级执业律师应知、应会的程度。考核的方法各省、自治区、直辖市律协可根据本地区实际情况制定考核办法，报教育委员会备案。
第十二条 (培训的效力)学员岗前培训的时间，全国律协将协调司法部行文各省、自治区、直辖市司法厅、局给予学员折抵实习期。各省、自治区、直辖市律协率先开展律师岗前培训的，应协调当地司法厅、局，给学员培训期间折抵实习期。建议培训1周折抵2周的实习期。经培训的学员，其培训资格在三年内申请律师执业证有效。
第十三条 (培训监督)律师岗前培训由教育委员会进行监督管理。教育委员会可对各省、自治区、直辖市律协所报的备案材料提出意见。
第十四条 (培训经费)学员参加律师岗前培训的费用应由律师事务所或学员本人缴纳。各省、自治区、直辖市律协可根据各地情况自行规定收费标准，有条件的地方律师协会可以对岗前培训进行经费补助。
第十五条 (业务实践)参加岗前培训的学员还应当到律师事务所在有经验的律师指导下参加律师业务实践。
鼓励各地律协在本地律师事务所中推选具有接纳实习律师能力的律师事务所和制定相应的实习要求，保证实习律师在实习期间有充分的实习条件和机会。
第十六条 (启动时间)建议自2004年1月1日起，各省、自治区、直辖市律协应开展律师岗前培训的试点工作。律师业相对发达的省、自治区、直辖市律协应当在总结已有的律师继续教育和实习经验的基础上，正式推出律师岗前培训。
第十七条 (解释)本纲要由中华全国律师协会教育委员会负责解释。
第十八条 (通过)本纲要经中华全国律师协会第五届常务理事会第五次会议审议批准，自二OO四年一月一日起施行。
指导纲要附件一 律师岗前培训课程指导
一、关于律师岗前培训课程设置的说明
从律师岗前培训的目的出发，建议律师岗前培训设立以下六大类课程：(1)综合素质类课程：(2)诉讼类律师业务课程；(3)仲裁类律师业务课程；(4)非诉讼类律师业务课程；(5)律师文书和专项技能课程；(6)业务实践。其中，综合素质课、诉讼类业务课(民诉、刑诉)、律师文书和专项技能课、业务实践是必修课。业务实践可以与律师法规定的实习结合起来，在律师岗前培训结束后由学员到律师事务所完成。诉讼业务中行政诉讼、海事诉讼，仲裁类律师业务，非诉讼类律师业务在欠发达地区可以暂缓开课或作为选修课。在经济发达地区，常见的房地产、公司业务等非诉讼律师业务也可以列为必修课。
二、关于律师岗前培训的教学方法
1、综合素质课程教学：对职业道德、执业纪律、职业操守等方面课程，由律师和律协领导、司法行政部门领导开设讲座；对演讲表达、辩论技能等方面的课程，由律师或专家讲课，组织演练，并辅以音像资料。并要在法律文书起草和其他课程中结合案例穿插进行律师综合素质的教育。
2、诉讼类课程教学：采用律师先讲解该类业务操作流程，再由律师或者老师讲解该课程涉及的法律要点，最后由学员根据老师提供的案例材料进行模拟实务演练，包括撰写法律分析报告、起诉书、答辩书、代理词、证据清单、模拟开庭等。授课律师应对学员的演练和制作的文书作出点评。
3、仲裁类课程教学：采用同诉讼相似的教学方法，并且根据仲裁业务特点，进行调整补充。
4、非诉类课程教学：选择若干业务领域，如公司组建、房地产、公司并购等，采用律师主讲该类业务流程和操作方法、技能要点，再由学员进行模拟演练，制作相应的法律分析报告、法律文书和合同，由授课律师对学员制作的法律分析报告、法律文书和合同进行点评。
5、律师文书和专项技能课程教学：采用律师先介绍法律文书、合同制作方法，技能要点，再由学员根据实践情况进行演练。最后由律师点评。
6、业务实践课程：由学员到事务所进行实践。实践课程列入岗前培训考察项目但不专门开课。
三、关于律师岗前培训的考核
建议对参加律师岗前培训的学员根据培训中参加演练、制作法律文书、合同等情况，由授课律师进行评分，确定学员每门课程的成绩。
条件成熟的培训机构，建议在学员培训结束时，组织相应的考核，确定学员的培训成绩。
指导纲要附件二 律师岗前培训课程教学提纲范例
律师综合素质课程
一、律师的概念和律师工作中的主要关系
(一)律师的概念
1、律师的概念
2、律师工作的价值和意义
3、律师工作的性质
4、律师工作的方式
(二)律师与客户的关系
1、原则上律师是客户的帮助者
2、在客户不了解自己的权利时，律师是客户合法权利的倡导者
3、经过授权，律师是客户权利的行使者
4、特别注意事项：
(1)能不能与客户交朋友
(2)就工作成果给客户的承诺
(3)不得对客户做任何批评；客户对律师的评价就是最终评价
(4)律师对客户的保密义务
(5)未经许可不应利用客户为自己做宣传
(6)律师对客户的忠诚表现为对客户合法权益的忠诚——对法律的忠诚
(三)律师与对方当事人的关系
1、客户与对方当事人的关系决定律师与对方当事人的关系
2、仅(尽最大可能)就客户的法律问题与对方当事人接触
3、特别注意的事项：
(1)未经客户授权不得与对方当事人发生任何接触
(2)不得以律师或律师事务所自己的名义直接与对方当事人接触
(3)不深入了解客户与对方当事人的关系，尽量不与对方当事人接触
(四)律师与对方当事人律师的关系
1、尊重对方律师就是尊重自己
2、原则上双方律师只对自己的客户提供法律帮助
3、仅仅利用法律依据处理客户间的利益冲突
4、特别注意的事项：
(1)双方律师不得私下串通牺牲任何一方当事人的合法权利
(2)不评价对方律师及其工作
(五)律师与法官(仲裁员)的关系
1、律师是从维护当事人合法权利的角度帮助法官(仲裁员)裁判的及时、完整公正
2、庭审中律师必须服从法官(仲裁员)的指挥
3、特别注意的事项
(1)律师是帮助者不是裁判结果的决定者
(2)裁决结果与律师工作没有直接关系
(3)律师不得与裁判人员发生法律禁止的关系
二、律师接待当事人
(一)接待当事人的目的
了解当事人及相关事实，建立客户关系
(二)接待工作的内容
1、了解当事人主要情况和真实意愿
2、介绍律师和宣传律师事务所
3、了解相关事实情况
4、分析有关事实
5、解释、运用相关法律
6、提供处理方案或推荐给其他律师
(三)接待工作的基本技能
1、营造适宜的谈话气氛
2、关注来访者谈话的内容
3、从感情上理解来访者表述的观点和情绪
4、利用情感的共鸣促使来访者谈得尽量详细
5、通过询问得知需要的事实
6、假设和预见可能发生的结果
7、分析和建议
8、解释与合作
(四)接待工作中的注意事项
1、在与当事人建立客户关系前，不做任何实质性判断和承诺
2、必须使当事人清楚律师所做的分析和建议是基于当事人的陈述事实和法律做出的，并非是必然发生的结果。
3、接待当事人尽可能由本所资深律师主持。
三、律师参与谈判
(一)律师参与谈判前的准备。
1、对谈判事项背景的了解。
2、对当事人期望值的了解。
3、对本方谈判人力资源的了解和沟通。
4、对律师负责的谈判内容的准备。
(二)律师参与谈判的角色
1、律师仅仅是谈判法律问题时的主角。
2、律师最好是坚持原则型谈判者(不是对抗型也不是合作型)。
(三)律师参与谈判特别注意的事项
1、律师在谈判中不得带有个人感情。
2、律师所做的陈述尽可能不是针对具体事或具体人。
3、律师尽可能不对谈判事项做最后的接受或否定的意思表示。
4、律师对谈判结果不评价。
诉讼业务流程
民事诉讼流程
一、听取当事人陈述
1、听取当事人陈述的要点
要点：听取。记录。整理思路。
2、当事人陈述后向当事人提问
要点：提问方式。提问角度。澄清答问。
3、整理当事人陈述之记录
要点：整理的要点。整理记录的方式。理清法律关系。
二、律师起诉前准备
1、收集证据
要点：收集的途径(渠道)。收集的方式。判断证据的关联性。确认证据的全面性。
2、起草起诉方案
要点：诉讼方案的基本格式。诉讼方案的内容。
3、搜集法律依据(法律研究)
要点：搜集的方法。法律推理。法律识别。法律类型。案例搜集。
4、确定案件的地域管辖法院和级别管辖法院
方式包括法律、司法解释查询、电话咨询有关法院、查询最高人民法院的司法解释。
要点：地域管辖及其运用技巧。级别管辖及其运用技巧。
5、对被告状况的审慎调查
(1)调查拟起诉被告之工商登记资料(包括但不限于营业执照、分支机构、验资报告、年检报告)
要点：登记内容。企业登记的意义。与案件关联性与证明对象。
(2)调查掌握的拟起诉被告的财产状况(包括但不限于不动产、车辆等运输工具、动产的权属、以及抵押、质押、查封状况)
要点：财产所有。财产共有。财产取得方式。担保物权的设定情况。
6、编制证据清单
(1)根据客户的案情介绍，确定起诉时必须提交的初步证据； 要点：初步证据范围的确定。初步证据与后续证据的区别。 (2)编制证据清单，列明证据用途(证明之事项)
要点：证据清单格式。证据说明的格式与内容。
(3)英文证据需安排专门部门的翻译事宣
要点：翻译机构的选定。翻译过程中与翻译机构的协调联系工作。翻译件内容的核查。
(4)对证据进行归类
要点：归类的方式与标准。归类的目的。
(5)根据案情所涉及的法律关系，以及客户的案情介绍，判断对方可能提出的证据，以及据以反驳的证据。
要点：判断的方法。判断的全面性之掌握。反驳证据的确定方法。反驳证据的收集。反驳证据的归类。
(6)判断是否需要准备作为证据的专家证词、部门规定。如需要，进行准备。
要点：判断的原则与标准。寻找专家的方法。对专家能力与权威性的判别。查找部门规定(文件或解释)的方法。
7、起草起诉状
(1)起诉状格式的准确性
要点：对原告、被告名称与地址、法定代表人的准确描述。诉讼请求的简洁清晰。
事实与理由的针对性与平稳性。法院名称描述的正确性。原告名称的一致性。日期。证据与来源内容的表述。
(2)繁简适当
要点：决定诉状繁简的前提。繁简方式。
(3)理清基本事实与基本理由
要点：判断基本事实的原则与方法。判断基本理由的原则与方法。基本事实与理由的对应性。
(4)起诉状起草的其他实务技巧
要点：实务性技巧。
8、与客户确定起诉状
(1)告知客户有关起诉状的内容
要点：告知的时间。告知的方式。告知的技巧。对告知的记录。
(2) 征求客户是否需要对起诉状描述的事实发表意见
要点：征求意见的方式。征求的范围。
(3)征求客户对起诉状确定的案由和理由之意见
要点：征求的方式。对案由与事实的说明。
(4)确定起诉状
要点：综合客户意见与建议。核对事实与理由。核对法律依据。核对文字、语言和表述。
9、征求客户是否打算采取诉讼保全措施
（1）告知诉讼保全之利弊
要点：告知方式。告知时间。进行说明的方式。
（2）征求其意见
要点：征求的方式。征求之记录。
（3）如保全的，则准备有关保全之文书等工作
要点：保全范围的确定。保全方式或类型的确定。保全文书的类型。
1O、准备与起草其他起诉之诉讼文书
营业执照、授权委托书、法定代表人身份证明、律师事务所公函
要点：格式。全面性。
11、确定诉讼保全方案并起草诉讼保全申请
(1)如客户确定诉讼保全的，应当立即准备保全方案
要点：保全方案的内容。保全方案的确定方式。确定方案的原则
(2)起草保全申请
要点：保全申请的格式。保全申请的完整性。
(3)确定保全所需的其他法律文书
要点：其他文书的类型。格式。
12、递交起诉状
（1）起诉状的份数
要点：依照法律确定。依照法院要求确定。保留一份正本。特殊情况下份数缺少之处理。
（2）递交起诉状
要点：递交人的确定方式。递交的方式。
（3）立案通知书的收取
要点：收据的格式与使用情形。立案通知书的格式与使用情形。通知客户交纳诉讼费。当场在法院交纳的收据保存。
三、开庭前准备(应在开庭前一周内完成)
(一)与客户的联系
1、要求客户提供证据原件，注意要列表。
要点：提出要原件的时间。提出的方式。原件的整理。
2、征求客户是否旁听庭审。
征询的时间。征询的方式。告知参见庭审旁听的注意事项。3、询问客户是否愿意调解，如愿意调解，其调解方案如何
要点：征询方式。讯问调解方案的基础。确认收悉调解方案。明晰调解方案的上限和下限。
4、征询客户是否打算对合议庭组成人员提出回避申请，如有，要求证据并自行补充证据。
要点：告知提出回避申请的理由与后果。征询的方式。征询的时间。客户主张回避时的证据提供。律师自己认为需申请回避时，向客户的利弊说明。
(二)所内准备
1、检查卷宗中所有材料，分类编写目录(如诉状类、证据类、法律类)；
要点：归类标准。标识。
2、起草证据清单：
A、包括证据目录(证据名称、来源、表现形式[原件、复印件或传真])、证据说明(每一份证据说明的问题、证据对客户的利弊)
要点：目录格式。说明方式与格式。
B、对已提交之证据、拟提交之证据分别编号。拟提交之证据编号顺序依已提交的证据。
要点：编号方式。编号排序。
C、如拟提交的证据重要性大于已提交的证据，应对证据重新编号。并提交新的证据目录，但应在新的证据目录上注明哪些已提交法院。
要点：重新编号之说明
D、证据目录上应注明拟证明的事实和问题、证据来源。
要点：说明方式。说明之要点。
E、编制自用备用证据目录。内容分为两部分，一部分为证明已方事实的证据，另一方面为用以反驳对方抗辩之用的证据。备用证据目录，应注明已提交法院证据的编号。
要点：简洁明了。编号顺序。
3、查询对证据进行说明的法律法规、规章、其他规范性文件，并附在自用的证据目录后。
要点：查询方法。法规目录整理。归类方法。编号。
4、法律研究汇编
将案件有关的所有法律、法规调出汇编，列明法律名称、拟适用的条文。
要点：汇编要点。条文标注。
5、罗列对方律师对客户之可能的攻击点(特别是客户在证据上之缺陷及无法举证之事实)。
要点：罗列技巧。罗列的全面性之掌握。
6、罗列对方对适用法律和理解法律的可能攻击点。
要点：罗列技巧。罗列的全面性之掌握。
7、起草提问要点。注意提问问题不能过于直接，注意表明那些问题将作为下一步的问题的前提。
要点：提问问题之清单。问题之关联。提问的技巧。问题的层层叠进。
8、起草辩论要点。辩论意见应直截了当。注意简洁和为在庭审时的当场调整留有余地。
要点：完备性。可变化性。直接性。清晰明了。
9、起草代理词初步题纲。包括事实和法律两方面的提纲。要点：提纲格式。提纲要点。
四、一审开庭的核对当事人
(一)注意对方的主体资格问题(如名称等)
要点：核对诉讼文书
(二)核对各方当事人是否与起诉状、法院开庭通知等一致 要点：核对文书与法庭说明。
(三)注意案由是否与起诉状、法院开庭通知一致。
要点：案由。变更。
(四)注意对方的代理人之资格
要点：资格。代理人类型。
(五)判断是否申请法官回避并提出请求
要点：开庭法官与文书载明有无差异。回避申请方式。
五、宣读起诉状
(一)宣读的方式
要点：宣读方式。
(二)宣读的要点：简练、清晰
六、法庭调查阶段出示证据与质证
(一)证据出示(包括证据交换)
1、证据出示方式
要点在于：按组出示。按件出示。出示顺序。
2、新证据的提出
要点：类型。提出期限。
3、对证据的简要说明
说明的内容。简练。直接。
4、对证据的事实与法律说明
说明方式。步骤。要点。
(二)证据质证
1、质证
要点：质证顺序。质证对象。质证方式。质证要点。质证技巧。真实性。关联性。合法性。证明力。对证人、鉴定人的质询。
(1)对书证、物证、视听资料的质证
要点：原件原物。是否与原件原物相符。关联性。形式与来源。内容的真实性。
(2)对证人的质询
要点：证人出庭有无被许可。提出证人之时间。证人行为能力判别。有无利害关系。质询方式。质询技巧。反驳不适当引导证人之质询的方式、时机和技巧。
(3)对鉴定人、勘验人的质询
要点：质询方式。质询内容。质询技巧。
(4)对专家的讯问
要点：讯问方式。讯问内容。讯问技巧。
(5)专家对质
要点：对质专家的安排。对质内容准备。对质方式。
2、对证据的质疑、说明与辩驳
要点：质疑的方式。质疑的技巧。说明的方式。说明的技巧。辩驳的方式。辩驳的技巧。
七、已开预备庭的再次出示证据与质证
要点：出示时间。证据重新编号。质证。
八、法庭辩论
(一)法庭辩论总体
要点：辩论顺序。辩论主题安排。辩论方法和技巧
(二)辩论开始发言
要点：简洁。全面。直截了当。
(三)事实辩
要点：区别认可与争议问题。概括认可问题。说明争议问题。说明争议问题的方法、时机和技巧。
(四)法律辩
要点：案件定性。法律关系分析。要点阐明。法律依据的说明和解释。
(五)总结
要点：总结的内容。总结的方式。总结技巧。
九、调解
调解方案的提出。提出的技巧。提出的方法。
十、庭审笔录
要点：阅读顺序。阅读重点。笔录更正之程序。
十一、开庭后工作
1、整理庭审记录
要点：关键问题。按程序、事实、法律三方面整理。突出重点。
2、向客户汇报庭审
要点：方式。内容。时间。
3、起草律师代理词(包括质证意见、争议焦点、法律适用，一周内完成)
从内容而言，代理词不宜繁锁，可在开头对案情及双方无争议或已被法院(或仲裁庭)认证之事实简单概括，而后列出争议焦点。代理词中之重点论述要针对争议焦点，论述要简明突出，逻辑要清晰。
要点：起草时间。格式。繁简。针对性。
4、及时补充证据及法律说明
在遇到法院(或仲裁庭)要求补充证据及提出其观点时，应及时补充法院(或仲裁庭)要求的证据，并附具体书面证据说明。对法院(或仲裁庭)之观点有不同见解，应认真起草书面回函。
要点：补充时间。清单制作。编号。说明。回函方式和格式。
5、在有调解可能性时，与客户制定调解方案。
要点：时间。方式。内容。客户的确认。与对方和法院的再联系。
律师文书和专项技能课程
起草法律咨询文书和合同
一、起草法律文件前的准备
1、清楚了解当事人的要求。
2、了解该文件的读者是谁。
3、进行相应的调研。
4、制订文件大纲。
二、咨询文书的起草
1、咨询文书的结构
(1)提出问题
(2)概括性的回答
(3)有关事实和假设
(4)相关法律规定
(5)对事实及法律的分析
(6)结论
(7)声明
2、起草的工作过程
(1)前期准备
(2)草稿
(3)定稿
(4)确认
三、商务合同的起草
1、律师起草合同的要求
(1)保证实现预期的合法利益
(2)建立合法有效的权利义务、责任关系
(3)有可执行性
(4)便于当事人理解
(5)保证与司法者理解的一致性
2、商务合同的结构
（1）合同首部
（2）前言(鉴于条款)
（3）定义
（4）具体操作条款
（5）先决条件
（6）陈述和担保 ．
（7）通用条款
（8）签字页
（9）附录和附件
3、合同起草的工作过程
(1)前期准备
(2)草稿
(3)定稿
(4)确认
4、合同起草工作中特别注意事项
(1)不可以照抄范本
(2)合同的任何修改均应明示对方
百色市人民政府关于印发百色市贯彻《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》实施细则的通知
广西壮族自治区百色市人民政府
百色市人民政府关于印发百色市贯彻《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》实施细则的通知
百政发〔2009〕22号
各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：
《百色市贯彻〈广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法〉实施细则》已经市人民政府研究并报市委同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年五月十一日
百色市贯彻《广西壮族自治区
危旧房改住房改造暂行办法》实施细则
第一章 总 则
第一条 为了规范危旧房改住房改造，集约利用原有住宅用地，改善居住条件和环境，解决城镇中低收入家庭住房困难，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法〉的通知》（桂政发〔2009〕16号）精神，结合本市实际，制定本细则。
第二条 在百色市行政区域内危旧房改住房改造，适用本细则。
第三条 下列情形之一的危旧房改住房，可以改造：
（一）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险性住房的；
（二）竣工年限超过建筑设计使用年限的；
（三）1982 年12 月31 日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；
（四）不符合建筑抗震设防要求的；
（五）危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70％以上的，可以对小区全部住房进行整体改造。
第四条 危旧房改住房改造必须符合城乡规划以及住房建设政策，有利于改善居住条件。
第五条 危旧房改住房改造遵循政府引导、业主自愿、市场运作、综合整治、配套建设的原则。
第六条 危旧房改住房改造资金通过市场运作方式解决，主要采取政府政策扶持、单位和个人自筹、银行贷款、市场开发等办法多渠道筹集。除国家另有政策规定外，原则上财政不给予资金补助。
第七条 市、县（区）住房制度改革委员会负责对本行政区域内危旧房改住房改造工作进行指导和监督，市、县（区）住房制度改革委员会办公室具体负责危旧房改住房改造的实施和管理工作。
县级以上人民政府发展改革、财政、建设、规划、国土资源、房地产管理等有关部门按照各自职责，配合各级住房制度改革委员会做好危旧房改住房改造的管理工作。
第二章 项目审批
第八条 危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会（以下统称建设单位）负责危旧房改住房改造的组织协调和管理工作。
第九条 建设单位改造危旧房改住房的，应当向当地住房制度改革委员会提出申请，并根据本细则第三条规定的危旧房改住房情形提交下列相关材料：
（一）申请书；
（二）不符合建筑抗震设防要求的鉴定书、房改住房使用年限的有关证明材料、房地产主管部门设立的房屋安全鉴定机构或者有检测资质的建设工程质量鉴定机构出具的危险住房鉴定书等；
（三）划拨国有住宅土地使用权证书；
（四）房屋权属证明；
（五）原住宅区总平面图；
（六）规划主管部门核准的新建住房规划设计条件；
（七）全体房改住房（含上市交易过的房改住房，下同）产权人同意改造的意见书；
（八）项目改造方案。
第十条 各县（区）直单位进行危旧房改住房改造的，应当向本县（区）住房制度改革委员会提出申请，县（区）住房制度改革委员会应当自收到建设单位申请之日起10 个工作日内进行审查，提出意见后报市住房制度改革委员会审批。
百色市直（含中直、区直）各单位进行危旧房改住房改造的，应当向右江区住房制度改革委员会提出申请，右江区住房制度改革委员会应当自收到建设单位申请之日起10 个工作日内进行审查，提出意见后报市住房制度改革委员会审批。
市住房制度改革委员会审批的所辖县（区）的方案和结果要在5个工作日内报自治区住房制度改革委员会办公室备案。
建设单位凭当地住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件，到当地计划管理部门申请办理危旧房改住房改造项目的立项，到当地规划建设管理部门办理报建等有关手续，到当地国土资源管理部门办理用地审批手续。
第三章 改造方式及收费政策
第十一条 建设单位可以选择本办法第十三条或者第十四条规定的改造方式实施。
第十二条 申请危旧房改住房改造的单位所在地块，相关规划指标满足《百色市规划管理技术规定》要求的，可原地还建。
申请危旧房改住房改造的单位所在地块，相关规划指标不满足《百色市城市规划管理技术规定》要求的，实行异地集中还建。
采取异地还建的，由市、县（区）土地储备中心无偿收回原有危旧房改住房用地。还建用地面积大于原有危旧房改住房用地的，依照第十三条的规定处理，补缴相关费用。
第十三条 利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金，根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定，列入建设成本，但已上市交易过的房改住房除外。
改造后的住房建筑面积不属于还建住房（以下简称非还建住房）面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定，列入建设成本，但不得低于国家规定的最低价标准。
还建住房面积和非还建住房面积根据当地规划行政主管部门的核准新建住房规划设计条件由当地住房制度改革委员会办公室审定。
建设单位依照前款的规定向当地国土资源管理部门缴纳土地出让金后，国土资源管理部门应为其办理土地出让手续。
第十四条 参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，原划拨土地的性质保持不变，待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。
第十五条 危旧房改住房改造，免缴城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。建设单位凭住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件，到相关部门办理该项目的行政事业性收费减免手续。
第十六条 未购买公摊面积的房改住房，房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后，公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积。
房改住房产权人缴纳的公用建筑面积价款按房改属地管理原则的规定分别存入市、县（区）住房制度改革委员会办公室在银行开设的专户，作为原住房产权单位出售公有住房资金管理使用。
第十七条 市、县（区）住房公积金管理中心（分中心）应当支持危旧房改住房改造，积极发展个人住房贷款业务，提高住房公积金的使用率。
第四章 补偿与安置
第十八条 建设单位应当依照本细则规定及改造补偿安置协议的约定，对房改住房产权人进行补偿、安置，所发生费用，均列入建设成本。
第十九条 房改住房改造原则上实行住房产权置换，经房改住房产权人同意也可以实行货币补偿。
第二十条 实行住房产权置换的，原则上在原地按照原房改住房建筑面积与房改住房产权人进行置换。建设单位与房改住房产权人另有约定的，从其约定。
置换的房改住房建筑面积按照《房屋所有权证》标明的建筑面积与本细则第十六条规定的公用建筑面积合并计算；但在本细则施行前扩建的（私自扩建的除外），扩建的住房面积应当一并计入置换的房改住房建筑面积。
置换的住房建筑面积与原房改住房建筑面积不一致的，建设单位应当与房改住房产权人按照本细则第二十一条的规定结算住房产权置换的差价。
第二十一条 实行货币补偿的，补偿金额根据房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素，由建设单位与房改住房产权人协商确定。
第二十二条 实行住房产权置换需要临时安置的，在临时安置期限内，房改住房产权人自行安排住房的，建设单位可以支付临时安置补助费；由建设单位提供临时周转房的，建设单位不支付临时安置补助费。临时安置补助费由房改住房产权人与建设单位参照被改造房改住房同类地段的住房租金标准和现行有关规定协商确定。
建设单位可以对房改住房产权人支付搬迁补助费。搬迁补助费标准由房改住房产权人与建设单位参照当地搬迁市场价格协商确定。
第二十三条 建设单位应当与全体房改住房产权人分别签订改造补偿安置协议。
实行住房产权置换的，改造补偿安置协议应当明确约定置换住房的建筑面积及其差价补偿的计算办法、搬迁期限、临时安置办法、选房办法、办理《房屋所有权证》需要缴纳的有关税费和违约责任等内容。
实行货币补偿的，改造补偿安置协议应当明确约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限及搬迁补助费等内容。
第二十四条 建设单位可以通过招标投标方式选择具有相应资质的房地产企业或者建筑施工企业（以下统称代建单位）进行危旧房改住房改造。
选择代建方式改造的，建设单位应当向代建单位出具委托书，并签订项目代建合同。其内容包括：危旧房改住房状况、改造范围、补偿方式、补偿安置资金、周转用房、项目建设保证金、新建住房的套数、总建筑面积和违约责任等内容。
项目代建合同签定后20日内由建设单位报当地住房制度改革委员会办公室备案。
第二十五条 建设单位或者代建单位应当在实施危旧房改住房拆除前7 日内，到当地住房制度改革委员会办公室指定的银行开设专户，存入不低于危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金，作为项目建设保证金。项目建设保证金可按危旧房改住房改造项目的进度，经当地住房制度改革委员会办公室审核同意后回拨使用。
建设单位或者代建单位应当委托具有相应资质的房地产评估机构对被改造住房进行价格评估，评估结果作为缴存项目建设保证金的依据。
第二十六条 建设单位按照本细则第二十三条、第二十四条和第二十五条的规定办理有关手续后，方可组织拆除危旧房改住房。
建设单位或者代建单位应当依法选择具有相应资质的房屋拆除企业实施对危旧房改住房的拆除。
第二十七条 建设单位改造危旧房改住房时需一并拆除供电、供水、供气、电信、邮政、环卫、消防等市政公用设施的，应当按照规划设计方案安排迁移、还建或者给予适当补偿；在还建的市政公用设施交付使用前，应当先建临时市政公用设施。
第五章 建设管理
第二十八条 新建住房的规划设计，应当充分利用原有土地资源，按照城市规划要求，对新建住宅区的配套设施、环境等进行综合考虑，适当提高住宅区容积率，做到布局合理、功能齐全。
第二十九条 按本细则第十三条规定的方式改造的，新建住房为普通住房，其套型建筑面积按照国家和自治区的有关规定执行。
按本细则第十四条规定的方式改造的，还建住房可按原房改住房面积建设，也可以适当扩大建筑面积，但面积扩大后，不得超过普通住房控制面积标准；非还建住房套型建筑面积控制在90 平方米左右。
新建住房的建设标准参照现行商品住房的建设标准建设（包括门、窗、给排水、电、管道燃气、小区绿化，预埋电话、电视、网络线路等）。
第三十条 新建住房需要配套建设车库、车位等设施的，原则上按照《百色市规划管理技术规定》的要求配套建设，确因客观原因满足不了的，经市城市规划工作专门委员会同意，可适当降低。
新建住房的车库、车位，房改住房产权人在同等条件下享有优先购买权。
第六章 住房供应
第三十一条 对非还建住房，应当按照下列顺序供应：
（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；
（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；
（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：1.同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2.当地城镇无住房中低收入家庭。
按本细则第十三条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。
第三十二条 购买非还建住房实行申请、审批和公示制度。对符合本细则第三十一条规定条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。
第三十三条 按本细则第十三条规定的方式改造的，非还建住房按确定价格供应。住房价格由土地出让金、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。危旧房改住房改造项目的利润不得超过该项目总造价的7%。具体住房价格由有资质的审计机构审核，报当地住房制度改革委员会办公室确认、公布，同时报市住房制度改革委员会办公室备案。
按本细则第十四条规定的方式改造的，非还建住房按经济适用住房价格构成因素确定的价格供应。其住房价格由划拨土地价款、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。危旧房改住房改造项目的利润不得超过该项目总造价的5%。具体住房价格由有定价权的价格主管部门会同住房制度改革委员会办公室依据经济适用住房价格管理的有关规定进行核定、公布；同时报自治区住房制度改革委员会办公室备案。
以上两种住房类型的价格为均价，具体每一套非还建住房的价格，由建设单位会同代建单位根据户型、朝向、楼层等因素计算差价。
第三十四条 按本细则第十三条规定的方式改造的，还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积的，其超出部分由房改住房产权人按照非还建住房的确定价格执行。
按本细则第十四条规定的方式改造的，还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积但小于房改住房产权人应享受的住房面积控制标准的，其超出部分由房改住房产权人按照该项目经济适用住房价格执行。还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积且超出房改住房产权人应当享受的住房面积控制标准的部分，执行市场价。
还建住房建筑面积小于原房改住房建筑面积的，其不足部分由建设单位按照本细则第二十条第三款的规定给予货币补偿。
第三十五条 危旧房改住房改造项目竣工后，建设单位应当向当地住房制度改革委员会办公室报送项目竣工验收报告、缴纳土地出让金的付款凭证等相关资料。住房制度改革委员会办公室自收到建设单位报送的材料之日起20 个工作日内进行审查，对符合本细则规定的改造项目，核发危旧房改住房改造项目确认书。建设单位参照《市场运作方式建设住房办证办法》的有关规定，凭《危旧房改住房改造项目确认书》、《房屋权属初始登记申请表》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等有关材料分别到当地房地产管理、国土资源管理部门办理个人房屋所有权和土地使用权手续。
第三十六条 按本细则第十三条规定的方式改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。
按本细则第十四条规定的方式改造的，还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房，在取得《房屋所有权证》后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。
第七章 物业管理
第三十七条 改建住房交付使用后，按照《物业管理条例》的规定选举新的业主委员会和选择物业服务企业。物业服务企业要按照物业管理的法律法规与业主委员会签订有关合同，加强售后服务和管理。
第三十八条 新建住房专项维修资金按照住房和城乡建设部、自治区的有关规定交存、使用、管理和监督。
第八章 附则
第三十九条 房改住房产权人自改自建自用住房，且按原住房套数新建四层以上公寓住房的，可由建设单位参照本细则和全额集资建房政策进行危旧房改住房改造，原划拨土地的性质不变。还建住房属于集资建房，套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行，超标部分执行市场价。
第四十条 危旧的未售公有住房改造参照本细则执行。还建的未售公有住房可按照房改住房政策出售、出租给单位职工。
第四十一条 按本细则第三十四条或者第四十条规定超过职工应享受住房面积控制标准部分的价款，按自治区的房改有关管理规定执行。
第四十二条 本细则所称房改住房是指按照国家和自治区住房制度改革政策出售给职工的住房。
限价住房是指建设单位进行危旧房改住房改造时，按照本细则通过限定的土地价格、住房供应对象、住房套型建筑面积、项目改造利润等措施建设的住房。
第四十三条 本细则自印发之日起施行。
