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产品营销与中国法律的公众形象

中山大学法学院 张远梁


摘 要：法律的公众形象与市场营销学中的产品形象极为相似。大公众对法律的认知，就像消费者对某种产品的认同感，消费者对产品的印象对产品的销售影响甚为深远。法律在人们心目中的形象也直接关系法律的在社会公众中的影响力，法律是大众据以捍卫自己权利的重要工具，作为工具的法律必须为大众所接受和掌握，而不应该成为法官、检察官、律师、教授等等“法律人”的专利。就强制性的法律来说，法律的公众形象关系到司法、执法的社会效果，具有强烈的心灵震撼作用的法律才能使法律面对的对象心服口服。从市场营销学[1]角度考察法律的公众形象塑造，也不失为我国司法改革的一个进路。
关键词：市场营销 产品 中国法律 公众形象


法律作为一种精英意识的产物，本身所蕴涵的原理、规则、规范等等一直是受到理论界的广泛关注。我们用微观的眼光对法律加以检讨：从法律的定义、法律的功能、法律的作用到部门法的调整对象、基本原则、基本理念、核心观点等等，不一而足。无疑，当代中国法学界能够出现今日的繁华景象，应该归功于诸多学者专家教授在这方面孜孜不倦的研究和探讨。但是，对法律的研究，仅仅有微观的角度是远远不够的，在细微之处钻研的同时，我们不能不抬起头来对“法律”这个整体进行宏观的审视。这样双管齐下，才能更加全面地认识和促进法律尤其是中国现代法律的发展完善。

引 言
法律是什么?
这是个长期争论不休的问题，很多论文、论著都会提及这个问题，甚至有专著用整整一本书的篇幅来论述[2]，洋洋洒洒几万字滔滔不绝，论述深入而且全面、详实。但学界对这个问题的认识仍是仁者见仁，智者见智。
列宁认为：“法律是取得胜利、掌握国家政权的阶级的意志的表现。”[3]
原苏联的一位学者则说：“法律是以立法形式规定的表现统治阶级意志的行为规范和为国家政权认可的风俗习惯和公共生活规则的总和。”[4]
我国的法学理论教科书则称：“法律是由一定物质生活条件所决定的统治阶级意志的体现，它是由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的规范体系。”[5]
……
然而，对于法律是什么这个问题，只有法律领域内的学者、专家、教授、律师、法官、检察官和有关研究人员等等有必要为之争辩。对广大的公众而言，他们想知道的“法律是什么”是很实在的。大众并不需要很深入的理论论证，他们希望明了的仅仅是：法律到底是什么，它与我何干？

公众心中的“法律是什么”
什么是“公众”？现代汉语词典的解释是“社会上大多数的人”。[6]这个词与“大众”的含义极为接近，指的都是一般的民众、群众。但这里界定的公众指的是法律圈子以外的广大人们（是“人们”而不是“人民”，因为与政治概念无关）、群众。经过十几个年头的普法宣传教育，他们不都是法盲，但是对于法律，他们只是水中望月，雾里看花。也许朦朦胧胧知道有“法律”这样玩意儿，但是不晓得如何像使用筷子和调羹那样游刃有余。法律对他们来说，似乎很遥远很飘渺，有时又近在眼前。笔者曾做过一个小调查，随机询问路人知不知道法院法庭或者律师事务所在哪里，十有八九都摇头！这并不足为怪，“中国是一个缺少法治传统的社会，一提及法，民众就会想到刑，立法即为立刑，司法即为施刑，一说到法律文化，则是少数人的精英法律文化，与民众格格不入。”[7]所谓的法律文化，似乎都距离他们太远了，而且谁也不希望“法”字来惹麻烦。人们只知道法院的宣判执行大会经常会在附近的一个运动场举行，觉得很解恨，“坏人”应该得到应有的下场。这就是本文指的公众：知道世界上还有“法律”，但不知道法律与自己何干的公众！
其实，对于公众来说，法律就像他们日常生活中面对的产品。这里所指的法律是“大法律”概念，包括立法、司法、执法、法律援助、法律咨询和其他一切与法律有关的活动。具体可以分为带有强制性的（比如刑法）和非强制性的（比如民法）。此种划分与公法私法的区分很接近。[8]从一般意义上说，法律都带有强制性，但是此处的划分只是把“法律”当作一个相对独立于大众的整体而言的。相对独立不等于互相对立，否则大众与法律就没有消费者与产品类似的那种关系了。
对于非强制性的法律，大众可以选择不知道，有纠纷发生时可以不选择法律途径来解决，就像消费者不知道有某种产品一样。虽然发生纠纷的一方起诉到法院时对方当事人有应诉的义务，但是我们此处系把当事人双方看成是一个整体，不管他是原告还是被告，对法律这个范畴来说，他们都是法律人之外的大众。现代社会呼吁贯彻私法自治的理念，人们有选择法律解决“自己的”纠纷的自由。
但是如果触犯了带强制性的公法，比如犯罪，大众就没有选择的余地了。国家将会以公权加以干涉，因为它危害的是我们这个社会的利益而不仅仅是他个人的私事，不属于私法自治的范畴。
但不管是强制性的还是非强制性的，法律的形象对大众来说，在很大程度上与商家销售的产品具有相似性。只是销售法律的人不叫商人，也不叫“老板”，而叫“法律人”！二者的相似主要表现在两个方面：
首先，非强制性的法律作为解决社会纠纷和矛盾的一个途径，它要接受自己的服务对象的选择。法律之所以可以被当作一种产品，是因为解决社会纠纷、维持正常社会秩序的方式不仅仅法律一种，人们可以通过协商私了、道德约束、武力解决等等途径来实现各自利益平衡。虽然在一个理想的法治国家，法律应是唯一的解决纠纷的办法，但那仅仅是理想，我们必须正视中国目前的司法现状。在中国，如同产品一样，法律只是多个选择项中的一个子项，而且不是必选项。强制性的法律虽然轮不到当事人的选择，但是强制给他的法律未必能够使之佩服法律的权威，其屈服也许只是暂时的、表面的、肤浅的。要在深层次、长久地、彻底地征服法律所面对的对象，法律本身必须具备一定的说服力。这说服力从何而来？从经常性、长期性的法律接触和法律运用中来！“仅仅从观念入手，靠教育或灌输来培养公众的法治精神，是不可能达到目的的，……人们只有在实际的操作中，才能逐步加深对法治的认识。”[9]法律要发挥其应有作用，就要努力使自己成为可以为大众掌握并且可以经常性地使用的武器，就必须适当加强自己的推广和宣传。
另一方面，一件产品要得到消费者的青睐，要占据市场、获得较好的销路，就不得不注意自己的形象，这是面子问题。我们都有这样的体验：去商场选购商品[10]的时候，我们或多或少地会受到自己内心对某种产品的已经确立的信念和成见的影响。口碑好的商品讨人喜欢、容易出售，原因就在这里。同样，法律如果在人们心目中有足够的权威和认同感，就能够影响人们的选择取向。而影响人们选择取向的最终的目的仍在于更好地维护这个社会运行的必要秩序。[11] 追求法治的最重要的一个目的就是使社会公众达成共识：法律就是上帝，法律的权威比任何社会团体和个人的权威都高。

公众形象：法律其实也要脸
法律和很多学科有相通的地方。近年来，学者从不同的角度对法律加以研究，取得了喜人的成就，比如用社会学眼光去研究法律文化、用心理学的视角去研究法制等等。由此及彼，基于以上的比较，笔者就想，既然我们的“大法律”形象与市场上的产品有如此惊人的相似性，我们不妨引入市场营销学的理念，对“法律”作另一角度的考察，让大众看看我们的法律到底是什么，看得清清楚楚明明白白真真切切！
形象问题很重要。“罗马法为什么可以征服世界，而且成为世界性的模范法？最根本的原因无疑当属其对法治精神的高扬和对法治的巨大贡献。”[12]这就是形象！法律的高大形象和震慑力！
法律之所以要重视自己的公众形象建设，是因为其与市场上的产品（商品）有极大的相似性。产品的销售不能不关注产品形象；同样的道理，法律的推广也不能忽视自己的在公众心目中的形象。
现代市场营销对产品极为重视，“它是一个企业赖以生存的基础” [13]。一个企业的兴衰成败和市场营销活动效益如何，取决于它所生产的和向市场提供的产品是否能够满足消费者的需求。但是，如果生产者关心产品本身甚于关心产品所提供的服务，则会忽略“顾客购买产品是为了满足某种需要”这样一个事实。人们不是为了产品而买产品，而是因为产品是服务的外壳，是服务的载体，即通过购买某种产品能够获得自己所需要的服务。市场营销者的任务，是向市场和公众展示产品能带来的的利益或能提供的服务，而不能仅仅局限于描述产品的形貌，因为这只是表面的，不是消费者所关注的。否则，企业将难免出现“市场营销近视”的症状，也就是在市场营销管理中缺乏远见，只看见自己的产品质量好，看不见市场的真正需要，最终使企业经营陷人困境。
但是，现代企业间的竞争不再是单一层次上的竞争，也不是局部的产品、资源的竞争，而是在各个层次上展开的立体的全方位的整体性实力的竞争。企业不仅仅是在有形的“硬件”上展开竞争。而是越来越集中在无形的“软件”上的竞争。应运而生的，就是企业和产品的形象竞争战略。形象竞争战略与企业的市场营销互相关联、密不可分，成为市场营销组合战略的重要构成部分。从企业形象营销的实践看，企业的公众形象已成为营销战略的左膀右臂。公众形象，或称企业和产品的名声，就是公众是如何看待企业及其产品服务的。具体地讲，企业公众形象指的是各行各业的人，如顾客、供应商、股东、金融机构、销售商、竞争者、媒体单位、社区居民及政府机构对企业的看法的综合。
把市场营销组合因素概括为“4P”的理论[14] 在市场营销研究领域统治了很长时间。后来，现代营销学之父、美国著名营销学家菲利普·科特勒提出了“大市场营销”的新观点，也就是在传统的产品、定价、分销渠道、促销“4P”的基础上，再加上政治力量和公共关系“2P”[15]，这两个“P”实际上是“企业形象”或企业的“公众形象”。“企业的公众形象因而成为营销组合中不可缺少的一个重要因素。”[16]
法律也一样。我们不能闭门造车，在法律领域的圈子里打转。法治的真正实现取决于公众对法律的普遍认同感，作为产品的法律必须推向市场、推向公众。得到大众的认可和接受，法律的价值价值才有实现的可能。法律之所以在社会生活中有存在的价值，乃在于它能够为人们提供一种解决纠纷和矛盾的机制。人们需要法律不是羡慕法律的至高无尚和深不可测而是因为它有实实在在的用途，但人们是否选择法律、是否在内心里彻底尊重、崇敬法律，与法律在大众心目中的形象有着密切的关系。
产品的形象是企业的生命。没有好的产品形象，就没有好的销售市场。根据法律和市场上的产品的相似性，研究法律的公众形象是很有必要性、很有现实意义的。法律作为一种产品，只有摆正自己的位置，才能更大程度地为社会所接受；或者使受到法律制裁的人对法律心服口服，从而维护法律的权威与尊严。在这方面，珠海市人民检察院的改革实践是一个典型。
珠海市人民检察院在改革实践中创造性地提出了“人文关怀”司法模式，坚持追求执法办案和法律监督过程中高层次的“文明、公正和规范”，使“依法办案、文明执法”真正落到实处。“法律震慑为基础，政策开导为根本，以情感人为导向”的办案新方式，使犯罪嫌疑人由当初的抗拒、回避，到接受现实，最终理解、感激和信任；并使其家属不仅在认识上转弯，而且在情感上转弯，由此达到化解可能激化的社会矛盾和隐患的目的。此事引起了学界的密切关注，可谓我国司法改革征途中一次大胆的探索。这一探索使得珠海的检察干警在两个极端目标上同时取得了游刃有余的效果：实现了职务犯罪案件的三个百分百，实现了变游击战为系统战，变孤军作战为群体战的职务犯罪案件的侦查策略。“同时，检察机关的执法活动与党和政府、人民特别是犯罪人家属之间形成了一种和谐的状态。” [17]这是一种以人为本的理念，体现了刑事司法中的人文关怀，改变了法律在大众中的形象。
笔者认为，珠海市检察院在“人文关怀”司法模式改革中，始终注意的是外界公众对检察院或者说我们的法律的评价。法律给大众的形象应该是怎么样的？我们的法律究竟要以什么样的面貌出现在大众面前？难道还是过去那种“抓人、判刑”的形象？
在中央电视台《东方时空》节目中，当主持人问及如何贯彻“以诚待人，以善处事”方针时，珠海市人民检察院的检察长杨金华先生说：“往年我们没有这样做，确确实实案子办得也不少，也都是大要案，也没办错。但是被告人，包括家属对我们工作有误解，有意见，社会效果不理想。后来当时我们有一个计算，就说假如我们这样办案，一个案件有五个人，包括犯罪嫌疑人及其家属对我们的工作有抵触的情绪，然后每个人又分别影响五个人，那么一个案件，我们的对立面可能就有二十五个人。我们按照这样的办法来办案，案件办得越多，对立面就越大。这样的话，对于我们下来的执法环境就会受到更多的负面因素的影响。”[18]事实上，光靠威武，光靠恐吓，光靠压，并不能在根本上解决问题。最后只能压坏了他的身体，使他受到了皮肉之苦，心灵上却没有受到强悍的征服。如果我们的司法机关用一种比较平和的理念去面对我们的服务对象，不管他是否有犯罪的嫌疑，都始终以常人心态对待并晓之以理、动之以情，给予必要的关怀和照顾，那么只要他还不是冷血的话，即使是再顽固再狂妄的人，也会为人间的这种温情所打动。这种做法绝对不仅仅是“保障人的基本权利”这么简单。更重要的是，它使我们面对的对象得以改变对法律的看法。想想看，如果珠海检察院的“人文关怀”司法模式得以长期坚持并在大范围推广（目前尚仅限于职务犯罪），大众心目中检察院“只会抓人去判刑”的形象就会改变。检察院的工作将会得到更多公众更大力度的支持。
可见，法律的形象绝对不是可有可无的。法律在大众心目中的形象直接影响执法环境。正如一件产品，如果得不到消费者的青睐，就无法扩大其影响力，就不可能有很好的销路。但法律是否应该关注其本身形象，取决于这个国家的法制传统。当大众内心深处都有“法律”的一席之地时，法律就无须再来一场产品推广运动了。英美国家较早地就完成了法律的“推销”活动，法治观念已经深入人心。美国通过立法尽量把多如牛毛的大大小小的事情归入法律的范畴，并且使之深入人心，我们在评论一件事好不好的时候，美国民众通常只是用“法”字武装的眼光去评判：“这是合法的”或者“这是非法的”。但在中国，传统社会数千年连绵未断的历史其实就是一部专制统治史，不曾中断的所谓法律文化“也始终在精英文化轨道上滑行，没有大众法律文化的新生和成长。”[19]大众在面临纠纷或矛盾冲突的时候很多情况下并不会想到法律。这是我们的法律没有打开销路的缘故，这与法律自身的宣传是直接相关的。

作为产品的法律应在市场中塑造自己的公众形象
从市场营销角度看，影响产品销售的原因很多，但最重要的是消费者的购买行为和产品本身质量和宣传及其对消费者造成的影响。下面我们来对其中的切合点进行具体的分析。
一、影响消费者购买行为的因素与影响大众对法律看法的因素具有一致性。
影响消费者购买行为的因素包括文化因素、心理因素和个人因素等。消费者对一件产品的选购是一个很复杂的心理和观念、利益和效率的全方位考量过程。作为一个理性人，每个人都会凭借自己所拥有的资源去寻求最佳的目标产品。而资源并不限于硬件上的“金钱”和能耐，更有深深影响消费者购买行为决策过程的文化、心理等大背景。
首先，从文化因素看，文化是引发人们的愿望及行为的最根本原因。现代营销学之父菲利普·科特勒把文化因素置于影响消费者购买行为的因素的首位，认为“文化在消费者行为中起着最广泛、最深刻的影响” [20]。而公众对法律的看法和印象更是深深地打上了中国传统文化的烙印。“法律问题从一开始就明显不仅仅是法律问题，同时也是文化问题。”[21]
我国历史上是一个缺少民主和法制传统的社会。在父系家族制度确立之后，家族首长的特权淹没了平等精神，从而窒息了原始民主，促成部落联盟的只有战争和实力，而在部落联盟中，有势力的氏族成为领袖，自上而下的集中的权力格局确立了，并牢牢地扎下了根。于是，实力便是权势，权势便是政治的基础。这不仅决定了政体，也决定了法律的形象，以暴力为后盾的刑法便自然发达起来了。在漫长的封建社会国家强权用冰冷无情的法律锁链，从内部和外部两个方向把个人牢牢束缚在土地上、家族中。这就是我们这块土地上的先人们心中的法律形象。人们的思想观念、心理习惯、行为方式当中，至今还有许多旧的传统烙印，妨碍着法制建设的深入。法制建设是一项巨大的社会改造工程，并不是可以轻易地完成，一蹴而就的。
传统的 “重礼轻法”封建文化对人们的影响的至深的，很多人至今仍对一些观念坚信不移，认为法和法制的职能只是惩治犯人、坏人，多半与自己的正常生活无关，因此不懂得用法[22]来保障自己的权益。“长期以来，不少人所理解的法律是作为镇压阶级敌人、管理国家和社会的工具而存在的。”[23]许多老百姓一提到法[24]，往往想到的就是犯法、拘押、审讯、坐牢等等，产生某种恐惧。与这一点相联系的，则是许多司法部门和人员多有衙门作风，缺少服务意识，对执法对象态度简单生硬，甚至严刑逼供，对法律本身也不尊重，将其视为己物，执法犯法……这两种情况相互迭加，就严重地歪曲了我国法制的性质，损害了法律的形象。
青海省建设厅


青海省城市住宅区物业管理暂行办法
青海省建设厅


第一章 总则
第一条 为加强我省城市住宅区物业管理，明确业主（住户）、物业管理公司、开发建设单位及有关部门的权利和义务，保障住宅区物业功能的正常发挥，为业主（住户）创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及有关法律、法规的规
定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省行政区域内从事城市新建住宅区的开发建设、物业管理和服务工作的单位和个人，以及住宅区的业主（住户）和使用单位。
第三条 本办法下列用语的含义是：
住宅区是指住宅小区、住宅组团及其他物业。
物业管理是指物业管理公司受物业业主（住户）的委托，对住宅区内各类房屋建筑及配套的公用设施、设备、绿化、环境卫生、治安秩序等进行管理、维护、修缮和整治的服务活动。
业主是指住宅区内住宅及其他物业的产权所有人。
住户是指住宅区内住宅及其他物业的业主、承租人和其他非业主使用人。
第四条 住宅区物业管理实行业主（住户）自治与物业管理公司专业服务相结合的管理模式。
第五条 省建设厅负责全省城市住宅区物业管理的归口管理工作；
州（地、市）县级人民政府房地产（建设）行政主管部门主管本行政区域内的城市住宅区物业管理工作。
第六条 各级人民政府市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供热等行政主管部门，按职责分工、负责住宅区管理中有关工作的监督、指导与协调。
第七条 业主（住户）有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。
第八条 城市住宅区应当依照本办法成立物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会由业主（住户）大会选举产生，代表和维护住宅区全体业主和住户的合法权益，依照本办法、业主（住户）公约和管委会章程行使职权。
第九条 物业管理公司依据本办法和物业管理合同、管理办法对住宅区实施物业管理。

第二章 业主（住户）大会及管委会
第十条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到百分之五十以上时，开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门提出书面报告，由房地产（建设）行政主管部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主（住户
）大会，选举产生管委会。业主（住户）也可依照本办法自行召开业主（住户）大会，选举产生管委会。管委会成立后，业主（住户）大会由管委会负责召集。
第十一条 业主（住户）大会由本住宅区的业主（住户）组成。
业主（住户）大会必须过半数以上有投票权的业主（住户）出席才能举行。业主（住户）可以委托代理人出席业主（住户）大会，不满十八岁的业主（住户）由其法定代理人出席。
第十二条 业主（住户）大会至少每年召开一次，管委会应负责在会议召开七日前将业主（住户）大会召开日期和内容送达每名业主（住户）。
经20％以上持有投票权的业主（住户）提议，可以召开临时业主（住户）大会。管委会应当在接到提议后十五日内就提议的内容召开临时业主（住户）大会。
第十三条 业主（住户）大会的决定，必须由出席会议的业主（住户）所投票数的过半数通过才有效。
投票方式可采取：住宅房屋每户一票；非住宅房屋建筑面积100平方米以上的，每100平方米为一票；建筑面积100平方米以下的，按房屋产权证每证一票。
第十四条 业主（住户）大会是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）监督管委会的工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主（住户）利益的重大事项；
（五）制定和修改业主（住户）公约；
（六）改变或撤消管委会不适当的决定；
（七）批准或修改管委会章程。
第十五条 管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
管委会委员的数额可根据实际情况由业主（住户）大会确定，但最低不能少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
管委会可根据工作需要，设置专职工作人员，负责处理日常事务。
第十六条 选举产生的管委会，应当经县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门登记确认，登记确认日期为管委会成立日期。
第十七条 管委会是业主（住户）大会的执行机构，负责向业主（住户）大会报告工作，每届任期两年，委员可以连选连任。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员参加。
第十八条 管委会的权利：
（一）召集和主持业主（住户）大会；
（二）采取公开招标或其他方式，选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同；
（三）审议物业公司制定的本住宅区物业管理办法、住宅配套工程和重大的维修工程项目；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及各项规章制度的执行；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准和使用情况。
第十九条 管委会的义务：
（一）根据业主（住户）的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协调物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受业主（住户）的监督；
（四）接受房地产（建设）行政主管部门及各有关行政主管部门的监督指导。
第二十条 管委会讨论决定问题，应当采取少数服从多数的原则。

第三章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司是具有一定的专业管理能力，依法成立的具有独立法人资格的经济实体。
设立物业管理公司，首先须经工商行政管理部门核定企业名称，同级房地产（建设）行政主管部门签署初审意见，领取《法人营业执照》。在领取《法人营业执照》后30日内，按照规定的程序和需要提交的材料，到省建设厅进行资质审查备案，办理《物业管理资质证书》后，方可从
事物业管理。
第二十二条 开发建设单位在管委会成立前自行选聘具备资质的物业管理公司，经管委会认可，可继续聘用，物业管理合同改由管委会与物业管理公司重新签订。对于不能履行原聘用合同的物业管理公司，管委会可以不予聘用，重新选聘物业管理公司。
开发建设单位在管委会成立前选聘物业管理公司，其管理费用由开发建设单位承担。
第二十三条 物业管理公司应依据物业管理合同和管理办法对住宅区实施物业管理。
物业管理合同应当包括以下内容：管理事项、管理服务标准、管理权限、管理费用、合同期限、权利义务、监督检查、违约责任及其他。物业管理合同应当采用由省建设厅、省工商行政管理局统一制定的示范文本。
第二十四条 从事住宅区物业管理的专职人员应当经过房地产（建设）行政主管部门的业务培训后，方可上岗。
第二十五条 物业管理公司所管理住宅区物业的范围：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、道路、停车场等公用设施的使用维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆的行驶及存放；
（五）公共秩序及社会治安；
（六）房地产（建设）行政主管部门规定和物业管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十六条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关规定和物业管理合同，制定住宅区物业管理办法和制度；
（二）依据物业管理合同和省有关规定收取物业管理费用；
（三）有权制止违反本住宅区物业管理办法和制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营业务；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费；
（七）可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十七条 物业管理公司的义务：
（一）依照房地产（建设）行政主管部门规定的标准和物业管理合同对住宅区实施物业管理；
（二）接受管委会、业主（住户）的监督；
（三）接受房地产（建设）行政主管部门、有关部门及住宅区所在地人民政府的监督和指导；
（四）依法从事经营活动，但不得妨碍住宅区正常的生活秩序，不得占用公共设施或公共场所。
第二十八条 对无故不缴各项应缴费用的业主和住户，物业管理公司可要求其限期缴交；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按业主（住户）公约和国家有关规定催缴，并通报批评；或采用停止供电、供气等措施，但应当提前5日书面通知当事人。
第二十九条 物业管理公司对住宅区物业的管理，未能达到房地产（建设）行政主管部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，管委会可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主（住户）损失的，物业管理公司应当赔偿。

第四章 住宅区的使用与维护
第三十条 开发建设单位将住宅区交付使用后至管委会成立前，应当聘用物业管理公司或自行实施物业管理。
第三十一条 管委会成立后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
管委会应当将上述资料委托物业管理公司保管，由物业管理公司使用。
第三十二条 开发建设单位应当在移交住宅区时，向管委会以成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属业主（住户）共有，由管委会管理。
住宅区物业管理用房的面积按照总面积的千分之五计算，最高不超过200平方米，最低不少于20平方米。
第三十三条 业主（住户）使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害社会公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十四条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主（住户）负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
第三十五条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿地、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公厕、垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十六条 住宅区的供暖、供水、供电、供气及通信等管线的维修养护分别由有关供暖、供水、供电、供气、通信等单位负责维修，维修养护费由有关业务单位支付。
第三十七条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主（住户）修缮的，业主（住户）应及时进行修缮；经管委会劝告仍不进行修缮，由管委会委托物业管理公司修缮，其费用由业主（住户）承担。
第三十八条 住宅区内禁止下列行为：
（一）占有楼梯间、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（二）乱抛垃圾、杂物或影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（三）随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音；
（四）排放有毒、有害气体、液体；
（五）法律、法规、规章及业主（住户）公约禁止的其他行为。

第五章 住宅区物业管理经费来源及使用
第三十九条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资的百分之一点五的比例，一次性向管委会划拨住宅区公用设施专用维修基金，用于住宅区公用设施的重大维修项目。
公房出售后的住宅区公用设施专用维修基金，按省上的规定执行。
第四十条 公用设施专用维修基金由当地房地产（建设）行政主管部门设立专帐管理，管委会依照维修项目计划报批使用。房地产（建设）行政主管部门对管委会正常使用公用设施专用维修基金不得干涉。
第四十一条 住宅区物业管理服务费分为公共服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费三种：
（一）公共服务是为业主（住户）提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等统一管理服务。
（二）公众代办性服务是为业主（住户）提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等代办性的服务。
公共服务收费和公众代办服务收费的具体价格管理形式和利润率由省建设行政主管部门商省物价部门确定。
（三）特约服务是为业主（住户）提供的个别需求的服务，收费由物业管理公司与业主（住户）根据实际情况自行商定，并报当地物价部门和房地产（建设）行政主管部门备案。
第四十二条 住宅区公共服务收费的费用构成包括以下内容：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理公司固定资产折旧费；
（八）法定税费。
第四十三条 住宅维修基金和公用设备更新储备金属于住宅区全体业主（住户）共有，其收取和使用办法，由管委会和物业管理公司协商确定，并经业主（住户）大会批准。
第四十四条 住宅维修基金由管委会以房屋主体为单位设立专帐管理，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作它用。
第四十五条 公用设备更新储备金根据设备使用期限、价值，并考虑物价因素，由业主（住户）按照建筑面积分摊并分期缴纳，管委会应当设立专帐管理，用于公用设备的更换，不得挪作它用。
第四十六条 业主（住户）大会及管委会应当建立健全有关制度，加强住宅区物业管理的财务监督与管理，物业管理基金应当存入房地产（建设）行政主管部门指定的银行，按照物业名称设立专帐，实行专款专用。
第四十七条 物业管理收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布。
物业管理公司和管委会每6个月应当公布一次各项基金及各项收费的收支帐目，接受业主（住户）的监督。
第四十八条 物业管理公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取公共服务费的项目，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六章 罚则
第四十九条 物业管理公司和管委会不按照规定向业主（住户）公布各项维修、养护、管理费用收支帐目的，房地产（建设）行政主管部门可以根据业主（住户）的投诉，对主要责任人给予警告，并责令限期改正。
第五十条 物业管理公司违反本办法有下列行为之一的，由房地产（建设）行政主管部门会同有关部门按照有关规定予以处罚：
（一）越权定价，擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（四）其他违反本办法的行为。
第五十一条 业主（住户）违反本办法第三十三条、第三十八条的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正，可以进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

第七章 附则
第五十二条 自本办法下发之日起，新建住宅区必须依照本办法实施物业管理。已建成的住宅区（含公房出售后的住宅区），应在条件具备的情况下，由当地房地产（建设）行政主管部门会同住宅区管理单位召集业主（住户）大会，成立管委会，并依照本办法选聘物业管理公司，对住
宅区实施物业管理。
第五十三条 各建制镇、独立工矿区的住宅区物业管理，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由省建设厅负责解释。
第五十五条 本办法自1997年9月1日起施行。



1997年9月1日