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人员越境若干理论问题重构/刘建昆

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:20:29  浏览:8722   来源:法律资料网
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人员越境若干理论问题重构

长期以来,在包括我国公民出入境和外国人入出境在内的人员越境问题上,其有关出入境的行政行为的法律性质、法律效力、法律责任等诸多疑难,理论上是比较模糊的,实践中是比较混乱的,甚至众说纷纭,莫衷一是,长期难以达成统一的意见。笔者不揣浅陋,在此运用行政法学得有关基本理论,对人员越境中的若干法律问题进行再探讨,乃至重构,以厘清理论,指导工作实践。
一 出入境证件的定位重构
对于以护照为代表的出入境证件,在学说上一直具有争议,争议的焦点是:护照是许可证还是身份证。
认为护照属于身份证的理由是:首先,护照不符合行政许可的定义。论者认为:护照申领不存在行政许可中的“法律一般禁止的情况”,任何具有我国国籍的合法公民都可以申请护照,而且我们也在逐步实行按需申领。其次,护照一般被定义为“身份证件和国籍证明”。它与身份证在性质上是一样的,只不过身份证用于国内,护照用于国外。护照的申请前提和身份证也一样,必须是合法的中国公民。至于护照有几条不批准的情形,那只是因为护照影响更大,用途更多,需要严格控制而已。第三,任何人都可以出国,并不是必须有护照才具有出国的资格,申请护照只不过是出国所履行的一个手续。不准一些人出国,那也是为了国家和民族的利益,为了公共安全而加以控制,只要能提供相应的手续或者解除限制条件,一样可以出国,护照只不过是从中可以加以管理的一个有效的手段。第四,如果把护照归为行政许可,将给工作上带来很多不必要的麻烦,对有不法目的的人要出境的调查漫长而且烦琐,很容易被不法人员挑毛病,造成工作上的被动。
随着《行政许可法》颁布,公安部六局已将护照等有关证件的审批签发列为行政许可项目,国务院法制办公室2004年5月13日《行政许可法有关问题解答》 明文指出“公安机关对公民申请因私出国护照的审批,是外部行政管理行为,是行政许可。 ”护照属于许可证已有定论。我们认为,目前,我国护照兼具有身份证件和出国(境)管理双重职能。护照作为许可证同时又具有身份证明的作用,这两者之间并不矛盾。首先,在传统上,护照确实起到身份证件和国籍证明的作用,而且目前也仍然具有这方面的作用。但是,说护照仅仅用于在国外证明身份,则是不确切的,因为目前护照作为身份证明在国内也在一定范围内被认可。其次,一种证件具有双重属性,在国内外屡见不鲜。例如某些国家的驾驶证,作为准予驾驶车辆的许可证的同时也可以作为身份证明使用。第三,国家国境制度的严肃性决定了任何公民不可能,也不应该随意出入国境,必须取得国家有关部门的许可。按需申领不等于随意出入。法定不准出境制度的存在,更恰恰证明了法律禁止的存在。至于“造成工作上的被动”这一观点,只能说由于我国的出入境许可制度仍然没有理顺,陈旧的、不科学的制度制约了实际工作的开展。
可见,护照作为我国公民出境的许可,在理论上是行得通的。同样道理,外国签证实际上是外国准予我国公民入境的一种许可。把出入境证件定位为许可证,在实际工作中意义重大。
二 边防检查行为的定位重构
边防检查行为的法律地位,我国现行法规中规定就不甚明确。对此问题,理论上可以归纳为两种观点:第一种观点可以称为 “监督检查说”,该说认为,边防检查行为仅仅是一种常规的“对被许可人从事行政许可事项活动情况监督检查”,是对出入境许可的后续管理措施。也就是说,一旦取得了出入境许可(护照和签证),通过边防检查只是个例行手续,边防检查行为只是保证了上述许可的实施。第二种可称为 “独立许可说”,该观点认为,边防检查机关与签发护照的出入境管理部门一样,是相对独立的对出入境进行行政许可的许可机关。换言之,边防检查机关在护照上加盖验迄章的行政行为,也是一种行政许可(审批),是对真正具有出入境资格、符合出入境条件的人员在法律拟制意义上最终合法越境的允许。
我们认为,从我国出入境管理发展的前景来看,第二种观点即“独立许可说”更具有前瞻性和可操作性。
首先,“从指定对外开放口岸通行”制度是《中华人民共和国公民出境入境管理法》等法律明确规定的制度。因此,即使公民取得了合法和完整的出入境许可,不从指定的对外开放口岸出入境,不经过边防检查,仍然违反我国法律,情节严重的可能构成偷越国(边)境犯罪。可见,边防检查机关验讫放行的行为,才是真正意义上对禁止行为的解除。
其次,“独立许可说”在行政许可法上可以找到依据。该法第三十九条第二款规定:“行政机关实施检验、检测、检疫的,可以在检验、检测、检疫合格的设备、设施、产品、物品上加贴标签或者加盖检验、检测、检疫印章。”边防检查站加盖验讫章的行为在形式和实质上都符合上述规定。
再次,“独立许可说”更符合我国出入境管理和检查现状。《行政许可法》只规定了上级机关对下级机关实施许可有权监督检查;以及本级行政机关对其所作出的许可有权监督检查。依“监督管理说”,应当认定实施监督检查的边防检查站与发放许可的出入境管理部门主体同一,或者边防检查机关是出入境管理部门的上级机关。而实际上,两个机构之间具有相对独立性,互不隶属。
第四,“独立许可说”更好的解释了两机关的关系。发放护照重在保护,重在服务,因此应当集中精力围绕发放护照中对所属居民真实身份等信息的真实性开展工作,尽量减少骗领等情况出现。而边防检查机关的工作重点则在“查”、在“阻”,对于形式上和实质上不符合出入境条件的人员,不许可其通过口岸出入境。两机关各司其职,才能做好出入境管理工作。
最后,“独立许可说”有利于与其他法律法规衔接。出入境管理部门边和防检查站在各自职权范围内实施许可、惩处相关违法行为,则由公安边防部门侦办偷越国(边)境违法犯罪时,可以着重打击非口岸偷渡活动,从而使分工更加明确,效率更加提高。同时,边检机关的“边控”行为也获得了有力的理论支持。
三 出入境许可的公定力重构
依通说,行政行为的公定力(Vermutung der Giiltigkeit)即行政行为一经成立,即使具有瑕疵,未经法定国家机关按照法定程序认定及宣告,都被推定作为合法行政行为。
在理论学说上,根据对待重大明显瑕疵的态度,行政行为的公定力存在两种学说:即有限公定力和完全公定力,在实践模式上也相应地分为两种 。有限公定力说认为:有重大且明显瑕疵的行政行为不具有公定力;完全公定力说则认为所有已成立的行政行为都具有公定力。而这两者的差异关键在于:是否将未成立行政行为归入无效行政行为。完全公定力学说将未成立行政行为置于效力评价体系之外。
事实上,行政行为的真假问题要点在于评价行政行为是否成立,而行政行为的有效或者无效,则是对业已成立的行政行为瑕疵程度的判定。 两种评价体系之评价主体、评价标准各不相同,由此造成两种不同的学说和理论。目前,我国行政法上对于采用何种公定力模式尚没有定论。
公定力对于边防工作之所以具有重大的现实意义,关键在于:整个出入境过程是连续的行政许可,前一个行政行为的公定力对于后续的行政行为的影响错综复杂。加之行政许可在性质上属于授益性行政行为,其功能和效果与行政处罚等行政行为不同。对于授益行为的无效或者撤销,并非当事人所愿,而不撤销,则可能国家公益受损。因此必须在两难之中抉择,根据信赖保护等原则,小心谨慎的妥善处理。因此应当根据出入境许可行为的瑕疵情形,对其公定力问题加以研究,并举其要者如下:
首先,假象行政许可行为的没有公定力。也就是说,该情形中行政行为根本不存在或者根本没有成立。在这里,假象行政行为仅是指非行政主体伪造、变造的护照或者签证或者验讫章的行为。对于“假象行政行为”的内涵和外延,众说纷纭,但是, 无论是有限公定力说与完全公定力说仍然存在部分共同点即:都认为假象行政行为仅仅是一种事实行为,不属于“行政行为”,不应当具有公定力;非行政主体所为的貌似行政行为的,是假行政行为。因此。伪造、变造许可证、验讫章的行为,包括其后续的任何环节在内的任何机关和公务人员人均得以认定其为无效。
其次,无效行政行为和可撤销的行政行为。无效行政行为和可撤销的行政行为之间的界限无论是在理论上还是在立法上,都难以得到客观认定。 一般认为,无效行政行为“具有重大且明显瑕疵”,“社会一般人即可辨识”。“撤销的原因,一般是由于行政行为本身有违法或者不当的因素。” 护照或者签证句有瑕疵即可能由于当事人之过错,也可能属于行政机关或者其工作人员的过错,但只要其瑕疵达到一定严重程度,均属于无效或者可撤销。 但是特定情况下,不得宣告无效或者撤销。 对于出入境证件而言,无效和可撤销的具体界限不是很清楚,有待于深入研究。
值得注意的是,无效行政行为和被撤销的行政行为的后果是一样的,视为该行政行为自始没有法律效力;而作为行政处罚之一种的“吊销许可”,则是承认作出后、撤销前该行政行为的有效性,因为其在取得许可过程中并没有瑕疵,而是在行使权利过程中实施了违法。
最后,应予补正的行政行为。行政许可具有轻微瑕疵,例如记载错误,可以更正或者解释,不用撤销。
以上各种情形,对于合理构建相关违法责任意义深远。
四 相关违法责任重构
出入境活动事关我国国际性形象和国家安全,故其审查不得不从严,惩处亦自应从厉。可是纵观我国现行有关违法情形法律责任的规定,感觉是缺乏合理体系和科学构架。实际上建立在出境许可、入境许可、边检独立许可三重许可理论上的出入境违法情形及其法律责任应当是清晰的、理顺的、周延的、完备的。
总的来看,人员通过口岸越境涉及的行政相对人违法情形大致包括以下几种:
(一) 第一、二重许可违法:在申请护照或者签证过程中的违法。
根据《行政许可法》的有关规定,在申领护照过程中“隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请行政许可的,行政机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告”;“以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的,行政机关应当依法给予行政处罚”。
(二)获得许可证件后的不当使用:包括1、涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件,或者以其他形式非法转让行政许可的;2、超越行政许可范围进行活动的;3、向负责监督检查的行政机关隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况的真实材料的。以上依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(三)第三重违法:出入境边防检查许可中的违法。由于边防检查是人员越境在国内的最后一道关卡,因此,前两种情形经常在最后一道关卡被发现;而且如果由于因为种种原因导致前置审批行为具有程度不等的瑕疵,当事人又有意无意持用有瑕疵证件,因此情况复杂的多。
如果能确立了边检独立许可制度,边防检查机关的工作对象将主要事面向出入境人员,因此,其权限也控制在仅仅对出入境人员进行第三次行政许可过程中实施的违法犯罪进行查处打击为宜。打击重点包括:未持出境、入境证件的“闯关”行为;持用他人合法的出境、入境证件的 “骗关”行为;持用伪造或者变造的出境、入境证件的“蒙关”行为;持有无效出境、入境证件的“混关”行为。边检机关有条件对于上述违法犯罪不予通关并给与精确打击。而对于查获的前置审批程序中出现的违法犯罪,作为案件线索提供给相应地方的出入境管理部门查处即可,边管机关则主要查办非口岸的真正意义上的“偷越”违法犯罪。


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海南省住宅区物业管理条例

海南省人大常委会


海南省住宅区物业管理条例
海南省人民代表大会常务委员会


《海南省住宅区物业管理条例》已由海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年9月24日通过,现予公布,自2000年1月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强物业管理,提高物业管理的服务水平,规范物业管理行为,维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益,提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。
本条例所称物业,是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。
本条例所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称使用人,是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。
本条例所称物业管理公司,是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
第三条 物业管理实行业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的管理模式。
第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。
各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。

第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。
市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。
第六条 业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。
业主享有下列权利:
(一)参加业主大会;
(二)选举和被选举业主委员会成员;
(三)表决通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项;
(四)监督业主委员会和物业管理公司的工作。
业主履行下列义务:
(一)执行业主大会和业主委员会的决议、决定;
(二)遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定;
(三)按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。
第七条 房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上的,售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告,并在物业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的,物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
第八条 业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会成员;
(二)制定或修改业主公约和业主委员会章程;
(三)批准或终止物业管理委托合同;
(四)监督业主委员会的工作,听取和审议业主委员会的工作报告;
(五)决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项;
(六)改变或撤销业主委员会不适当的决定。
第九条 业主大会由全体业主组成。
业主大会必须有持过半数投票权的业主(或委托代理人)出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项,必须经过全体业主所持票数过半数通过;决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。
业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建筑面积每10平方米为1票,5平方米以上不足10平方米的计算为1票,不足5平方米的不计票。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前,业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。
业主大会每年至少召开1次。
业主大会闭会期间,持有30%以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的,由物业管理行政主管部门组织召开。
第十一条 业主大会应当根据国家法律、法规和本条例,结合所属物业的实际,制订业主公约。
业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议,业主公约对全体业主具有约束力。
第十二条 业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年,可以连选连任。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。
业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬,具体标准由业主大会决定。
第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列材料向所在地物业管理行政主管部门办理登记:
(一)业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会章程;
(三)筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料;
(四)业主委员会主任、副主任及委员名单。
物业管理行政主管部门应当自受理申请之日起15日内对符合本条例规定的业主委员会予以登记;对不符合本条例规定的,不予登记,但应当书面通知申请人。
物业管理行政主管部门登记的日期为业主委员会成立日期。
第十四条 业主委员会是代表全体业主的合法权益,遵照业主大会的决议、决定和业主委员会的章程,对所属物业区域实施自治管理的组织。业主委员会履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会;
(二)提出业主公约、业主委员会章程的草案或修订草案;
(三)选聘或解聘物业管理公司,签订、变更或解除物业管理委托合同;
(四)审议物业管理公司提出的本住宅区物业管理年度计划和财务收支情况;
(五)审议住宅区配套工程、重大维修工程项目及其他物业管理服务的重大措施;
(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督、检查物业管理公司的工作;
(七)教育、督促业主和使用人遵守物业管理法律法规和业主公约;
(八)履行业主大会赋予的其他职责。
前款(二)至(五)项规定的事项必须经业主大会批准。
第十五条 业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权,接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。
第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开,但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数通过,并以书面的形式由业主委员会委员签字认可,存档备查。
第十七条 业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1%,从物业管理费中支出,具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。
第十八条 住宅交付使用后至业主委员会成立前,对物业的管理由售房单位负责,售房单位可以聘请物业管理公司进行管理,也可以自行管理。

第三章 物业专业管理
第十九条 物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。
物业管理公司经业主委员会的聘用,可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定,对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮,对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理,并为业主、使用人提供相关的服务。
第二十条 物业管理公司必须持营业执照向省物业管理行政主管部门提出申请,经确认资质等级并取得物业管理经营许可证后,方可从事物业专业管理服务活动。
物业管理公司必须按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。
工商行政管理部门向物业管理公司核发营业执照时,应当注明持有物业管理经营许可证方可经营。
物业管理公司资质等级管理办法由省人民政府另行制定。
第二十一条 物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。
第二十二条 物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务,应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同,明确双方的权利义务关系。
物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。
第二十三条 普通住宅物业管理收费,应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。
普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费,实行政府指导价,以业主的房屋建筑面积计算,具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。
政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。
高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。
为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费,由物业管理公司与业主、使用人协商议定。
第二十四条 物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。
普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主委员会与物业管理公司根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定,并报所在地价格主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区,普通住宅物业管理收费不得超过政府指导价的基准价标准。
第二十五条 住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。
第二十六条 物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。
物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支帐目,接受业主、使用人的监督。
物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明,业主和使用人有权查询。
第二十七条 已按照本条例规定向业主收取物业管理费的,任何单位和个人不得再向业主收取性质和内容相同的费用。
物业管理公司不得擅自提高收费标准,增加收费项目,扩大收费范围。
未经业主、使用人的同意,物业管理公司自行提供服务的,业主、使用人有权拒绝支付服务费用。
第二十八条 业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋,可以由业主委员会委托物业管理公司经营,其收益归全体业主共有,并入维修基金。
第二十九条 物业管理公司应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内,向业主委员会办理以下移交手续:
(一)移交维修基金、预交的物业管理费和结余的维修养护费;
(二)移交维修基金帐册、财务帐目清单及其他物业档案资料;
(三)移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。
业主委员会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。
第三十条 物业必须经综合验收合格后,方可将物业管理权移交给业主委员会。分期建设的,配套设施满足使用功能要求时,经分期验收合格的,可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的,业主委员会有权拒绝接受物业管理权,售房单位必须继续承担物业管理费用。
第三十一条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时,业主委员会和物业管理公司应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。
第三十二条 售房单位在物业综合验收或分期验收时,应当向业主委员会提供物业管理用房,其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的,由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的,售房单位应当提供与管理用房等价的房款。
物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1‰计算,但最小不得少于30平方米。
第三十三条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时,应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产,以及下列所涉及的物业文件资料同时移交:
(一)物业建设项目的各项批准文件;
(二)项目工程规划图、总平面图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图;
(三)单位工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料;
(四)其他必要资料。

第四章 物业的使用
第三十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定,爱护和正确使用住宅区物业,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三十五条 业主对自有房屋进行装饰、装修,应当遵守国家有关规定和业主公约,对可能影响他人生活,危及他人安全、损害他人利益的,应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。
凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程,业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定,装饰装修不当造成他人人身财产损害的,业主或使用人应当依法承担法律责任。
第三十六条 任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质,不得占用物业区域内的道路、场地。
第三十七条 物业管理公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度,造成业主或使用人损失的,物业管理公司应当承担相应的法律责任。
第三十八条 由物业管理公司管理的停车场,物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议,明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。
车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。
第三十九条 业主转让或出租房屋时,应当自合同签订之日起15日内,将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理公司。
第四十条 住宅区内业主或使用人的用水、用电,应当分户装表,供水、供电企业收费应当直接抄表到户。
水、电收费应当按照有关规定和法定计量器具计量收费。住宅区实行二次供水或停电时自行发电的,水费和电费相应增加该部分的成本费用,并向业主和使用人公开,接受业主、使用人和业主委员会的监督。

第五章 物业的维修
第四十一条 住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。
第四十二条 商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取;高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。所收维修基金不计入销售成本

公有住房、职工集资建房和政府安居工程的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。
第四十三条 售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前,将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区,经业主委员会提交业主大会决定,可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。
维修基金由物业管理行政主管部门代管的,物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。
第四十四条 维修基金归全体业主共有,设立专帐管理,专款专用,定期接受业主和业主委员会的检查与监督。
维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。
第四十五条 维修基金的使用,由物业管理公司提出年度使用计划,经业主委员会审核、业主大会批准后实施。
维修基金不足时,应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例,缴纳物业维修基金。
第四十六条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:
(一)业主自用部位、自用设施、设备的维修、更新、改造费用,由业主自行承担;
(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用,由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊;依照本条例设立维修基金的,在维修基金中列支;
物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
(三)住宅区的水、电、煤气、通讯及有线电视等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责,维修养护费用由有关业务单位承担。
第四十七条 物业共用部位、共用设施设备进行维修时,相关业主或使用人应当提供便利,予以配合。

第六章 法律责任
第四十八条 物业管理公司违反本条例第二十条第一、二款规定,未取得物业管理经营许可证从事物业管理经营的,或者所经营物业与其资质等级不相符合的,由物业管理行政主管部门责令停止经营,没收违法所得,并可处以5000元以上20000元以下的罚款;情节严重的,降
低其资质等级,直至吊销其物业管理经营许可证。
第四十九条 物业管理公司违反本条例第二十七条第一、二款规定及物业管理委托合同,重复收费、超标准收费或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的,由价格主管部门责令改正,并可依照有关法律法规的规定进行处罚。
第五十条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定,售房单位违反本条例第三十三条规定,拒不移交有关财产或资料的,由物业管理行政主管部门责令其交出,经责令仍拒不交出的,物业管理行政主管部门可以追缴,并处以5000元以上20000元以下的罚款。
第五十一条 售房单位违反本条例第三十二条规定,不提交物业管理用房,也不交纳等价房款的,由物业管理行政主管部门责令其提交,并可处以10000元以上30000元以下的罚款。
第五十二条 业主违反本条例和物业管理委托合同,不按照约定缴纳物业管理费的,物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金;合同没有约定的,可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。
第五十三条 业主、使用人违反本条例和业主公约规定的,物业管理公司有权予以制止,要求其限期改正或提请有关部门处理;造成损失的,责任人应当依法承担相应的法律责任。
第五十四条 售房单位、物业管理公司或业主委员会挪用维修基金的,由物业管理行政主管部门追回挪用款项,没收违法所得;售房单位、物业管理公司挪用造成损失的,必须依法承担民事责任;物业管理行政主管部门工作人员挪用的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任

第五十五条 业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷的,可以向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
当事人对行政处罚不服的,可以依照行政复议法和行政诉讼法的规定申请复议或向人民法院起诉。

第七章 附则
第五十六条 本条例中有关专业用语的含义为:
(一)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;
(二)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;
(三)共用部位,是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位。
(四)共用设施设备,是指物业区域内或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备
使用的房屋等。
第五十七条 写字楼及工业、商业用房等实行物业管理的,可参照本条例执行。
第五十八条 省人民政府可以根据本条例制定实施细则。
第五十九条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。
第六十条 本条例自2000年1月1日起施行,《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》同时废止。



1999年10月17日

财政部关于资产评估机构脱钩改制的通知(已失效)

财政部


财政部关于资产评估机构脱钩改制的通知



1999-5-25

财政部关于资产评估机构

脱钩改制的通知##**财评字[1999]119号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国有资产管理局(办公室),解放军国有资产管理局,新疆生产建设兵团国有资产管理局,国务院各部委、各直属机构,各人民团体:

为推进资产评估行业的健康发展,保证资产评估机构独立、客观、公正执业,逐步建立起一支与社会主义市场经济发展相适应的资产评估队伍,根据党中央、国务院《关于中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩有关问题的通知》(中办发[1998]27号)的文件精神,现将资产评估机构脱钩改制的有关事项通知如下:

一、脱钩改制的基本原则

(一) 资产评估机构与挂靠单位在充分协商的基础上合理界定产权,既要保证改制后的机构保持必要的财产条件,又要防止国有资产的流失。

(二) 资产评估机构改制后与原挂靠单位在人、财、物等方面彻底脱钩;原挂靠单位不得持有或变相持有评估机构的股份,不得以任何方式对改制后的资产评估机构进行干预。

(三) 明确资产评估机构和评估人员的权利和义务、风险和责任,逐步建立以注册资产评估师出资的合伙制和有限责任公司形式的资产评估机构。

二、脱钩改制的范围与要求

凡从事资产评估业务的专营资产评估机构必须按本文件规定在人员、财务、职能、名称四个方面与挂靠单位实行彻底脱钩,使其成为按照《合伙企业法》或《公司法》的要求,由注册资产评估师出资设立的合伙形式或有限责任公司形式的资产评估机构。具体要求是:

(一) 人员脱钩

1资产评估机构的人员,不再列入国家编制,不再是原挂靠单位的在编人员,其人事关系应转至当地人才交流服务机构管理。

2由原挂靠单位派到资产评估机构工作的,必须按国家有关规定及本人意愿,决定去留,只保留一方。

3原已办理离退休手续的资产评估机构的返聘人员,其人事档案仍由原保管单位保管,资产评估机构按国家聘请离退休人员的有关规定进行管理。

4改制后新增人员,由资产评估机构按国家的有关规定,自主向社会招聘,不列入国家编制。

(二) 财务脱钩

1资产评估机构脱钩前,应由挂靠单位负责做好资产评估机构的财务审计、资产清查、产权界定和资产处置工作。

2资产评估机构脱钩前应进行资产评估,但原出资方认为资产数额较小,而且帐目清楚,双方协商意见一致的,经省以上财政部门(国有资产行政主管部门,下同)资产评估行业清理整顿办公室(以下简称“清整办”)批准同意,可以不进行评估。

3产权界定和资产处置办法

(1) 资产评估机构脱钩中产权界定和资产处置原则上按照财政部《关于会计师事务所改制中产权界定与资产处置问题的通知》(财管字(1998)127号)文件执行。

(2) 原资产评估机构结余的职业风险基金按照谁占有,谁承担职业风险责任的原则,由资产评估机构与原挂靠单位协商解决。可由原挂靠单位收回并承担改制前风险责任,也可以由资产评估机构留存并承担相应的风险。

(3) 资产评估机构在脱钩过程中上缴原挂靠单位的国有资产,挂靠单位须加强管理,保证国有资产安全,防止国有资产流失。

(三) 职能脱钩

1资产评估机构脱钩后不再是原挂靠单位的下属机构或企业,不得依靠原挂靠单位的行政权力和名义招揽业务,禁止依靠原挂靠单位的行政权利占领市场。

2原挂靠单位不得通过自身行政权利向资产评估机构收取“介绍费”、“咨询费”及各种报酬,禁止原挂靠单位在职人员到资产评估机构兼职。

3资产评估机构脱钩后任何部门不得通过行政权力分割市场,为评估机构指定客户,干预评估机构执业。

(四) 名称脱钩

1改制后评估机构的名称不应含有原挂靠单位名称的痕迹,不允许以地名、部门、单位的称谓直接作为评估机构的名称。

2改制为合伙制资产评估机构的名称统一规范为×××资产评估事务所,改制为有限责任公司的资产评估机构统一规范为×××资产评估有限责任公司。

三、脱钩改制后机构类型和设立条件

(一) 合伙制资产评估机构:

合伙制的资产评估机构,是由注册资产评估师共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险,以各自的财产对资产评估机构的债务承担无限连带责任。各伙制资产评估机构的设立条件为:

12名以上合伙人。合伙人须是注册资产评估师,执业满3年,且无不良记录;

23名以上注册资产评估师;

38名以上专业职龄人员,且结构合理;

4书面合伙协议;

5合伙人实际出资总额在人民币10万元以上;

6机构名称符合本办法规定的要求;

7固定的经营场所和从事合伙经营的必要条件;

8财政部门规定的其他条件。

(二) 有限责任公司形式的资产评估机构:

有限责任公司形式的资产评估机构是由注册资产评估师出资设立,出资人以其出资额为限,对资产评估机构承担责任,资产评估机构以其全部资产对机构的债务承担有限责任。

有限责任公司形式的资产评估机构可以用公司内部章程来约定各出资人之间的法律责任。

有限责任公司形式的资产评估机构设立的条件:

12名以上出资人。出资人须是注册资产评估师,执业满3年,且无不良记录;

28名以上注册资产评估师;

312名以上专业职龄人员,且结构合理;

4公司章程;

5注册资本在人民币30万元以上;

6机构名称符合要求;

7固定的经营场所和必要的经营条件;

8财政部门规定的其他条件。

(三)兼营资产评估业务机构的条件:

1由自然人出资设立,经工商行政管理部门核准注册登记,有营业执照,注册资本符合本办法有关规定;

2机构的合伙人或发起人中须有一名以上注册资产评估师,且专门从事资产评估业务;

3机构内设立专职的资产评估部门,配备3名以上注册资产评估师和相应的专业人员,财务独立核算;

4有与开展评估业务相适应的经营场所和固定的办公地点;

5财政部门规定的其他条件。

四、脱钩改制的工作程序和时间要求

(一) 脱钩申请和批复

全国资产评估机构脱钩工作由财政部负责。各省的资产评估机构按属地管理的原则直接向省级“清整办”提出申请,申请脱钩应提交下列文件:

1申请报告;

2原挂靠单位对脱钩的书面意见;

3脱钩方案,具体包括以下内容:

(1) 资产评估机构脱钩前人、财、物等基本情况(含财务报表);

(2) 基准日的资产清查及资产评估结果、财务审计报告、产权状况说明等;

(3) 原挂靠单位与资产评估机构签订的产权划分、资产处置及法律责任协议书;

(4) 资产评估机构从业人员、业务档案、法律责任等情况及脱钩后处理办法;

(5) 脱钩后评估机构的名称、组织形式和章程;

(6) 评估机构改制的出资人、合伙人的组成及其出资情况;包括主要人员的简历和执业资格、执业年限等有关证明材料;

(7) 评估机构内部管理制度;

(8) 财政部门要求的其他材料。

受理资产评估机构脱钩申请的“清整办”应对资产评估机构脱钩方案进行审查并作出批复。

原国家国有资产管理局直管机构脱钩改制的申请材料按属地原则报省(市)“清整办”,由省(市)“清整办”征求中国资产评估协会意见后,再作出批复。

(二)脱钩验收

资产评估机构按批准方案完成脱钩工作后,省级资产评估行业“清整办”应将本地区评估机构脱钩材料上报财政部“清整办”,由财政部“清整办”统一组织全国的验收工作。

(三) 改制的实施

资产评估机构接到省级“清整办”对脱钩方案的批复,应结合本机构的具体情况,按照本办法规定的机构类型和设立条件进行改制的实施工作,改制期间,资产评估机构应停止执业。

(四) 重新注册登记和换发资产评估资格证书

1资产评估机构脱钩改制后,应按照《资产评估机构管理暂行办法》(财评字[1999]118号)重新向省以上财政部门申请资产评估资格证书和相应的等级证书,并到当地工商行政管理部门登记注册后方可执业。同时原评估机构的资产评估资格证书注销。

2对脱钩后具备从事证券业务资产评估资格条件的评估机构,由财政部会同中国证券监督管理委员会根据有关规定进行审核确认,并重新换发具有从事证券业务资格的资产评估业务许可证,同时向社会公告。

3对于兼营资产评估业务的会计师事务所,可按中国注册会计师协会有关文件的规定进行脱钩,由省以上财政部门“清整办”进行验收合格后,按《资产评估机构管理暂行办法》(财评字[1999]118号)重新申请资产评估资格证书和相应的等级证书。同时原评估机构的资产评估资格证书注销。

4原评估机构注销和新评估机构重新登记注册均应在省级以上报刊向社会公告。

(五) 脱钩改制的时间

所有的资产评估机构均应在1999年9月30日以前将脱钩改制申请材料上报省级财政部门,1999年12月31日以前完成脱钩改制工作。凡在规定时间未完成脱钩改制任务的资产评估机构,一律取消从事资产评估业务的资格。一九九九年五月十五日




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